나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9389 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9389 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9389
• 주소: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 51 마곡대림밸리, 제6층 제604호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9389 | 소재지: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 51 마곡대림밸리, 제6층 제604호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 사건번호 2025타경9389 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9389 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제604호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 5,300만원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2020년 7월 28일 (신축)

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물 면적: 27.45㎡ (약 8.30평) (전용면적 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제604호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시창호 등

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 비교적 원거리에 "송정역(지하철 5호선)"이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

주요 권리사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 임차보증금과 관련하여 특정 조건 하에 채권(보증금 반환 청구권)을 포기하는 내용이 포함되어 매각된다는 의미입니다.

따라서, 정확한 임대차 관계, 임차보증금 규모, HUG의 배당 내용 및 임차인의 구체적인 포기 의사를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역 내 상권의 특징을 보입니다.

송정역이 비교적 원거리에 위치하여 역세권 상권의 직접적인 영향보다는 해당 지역 내 자체적인 수요를 기반으로 할 것으로 예상됩니다.

주변에 송정중학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상업 시설의 수요가 있을 수 있습니다.

강서구 공항동 일대는 도심 접근성보다는 지역 내 생활 편의 시설을 중심으로 형성된 상권입니다.

1.6. 생활정보

본건은 현재 다세대주택 1세대로 이용 중에 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등 기본적인 생활 편의 설비가 설치되어 있습니다.

2020년 사용승인이 완료되어 비교적 최신 축에 속하는 건물입니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청/교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

현재 도시관리계획이 입안 중인 사항이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

권리사항: 임차인 관련 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인에게 예상치 못한 추가 부담을 발생시킬 수 있으므로, 임대차 계약 내용 및 관련 법률에 대한 철저한 검토가 필요합니다. HUG와의 관계, 실제 배당 내용 등을 명확히 파악해야 합니다.

임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로, 인수되는 임대차 계약이 있을 경우 명도 및 임대료 수령에 차질이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)은 향후 건물 이용이나 신축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

도시관리계획 입안 중: 현재 입안 중인 도시관리계획의 내용에 따라 향후 지역 가치나 개발 가능성에 변동이 있을 수 있습니다.

외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통해 주변 시설을 검색한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 사용승인으로 건축 연한이 짧아 즉각적인 대규모 수리가 필요할 가능성이 낮습니다.

소형 면적: 전용면적 8.30평의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

입지: 서울 강서구라는 지리적 이점과 송정중학교 인근이라는 점은 기본적인 주거 수요를 기대하게 합니다.

잠재적 시세 차익: 복잡한 권리 관계를 명확히 정리하고 임대차를 정상화할 경우, 소형 주택의 수요층을 공략하여 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 신축에 가까운 소형 다세대주택으로, 감정가 대비 가격적인 메리트가 있다면 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

하지만 임차인 관련 복잡한 권리사항과 임대 관계 미상 등 해결해야 할 명확한 리스크가 존재합니다.

특히 매각 조건에 명시된 '임차보증금반환청구권 포기 조건'에 대한 법률 및 실제 사례 검토를 통해 매수인에게 인수될 수 있는 잠재적 채무를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이러한 리스크 요소를 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 안전하게 접근한다면, 소형 주택 투자로서의 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

법원 정보

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