나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9219 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""방화중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 학교,
단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남동측으로 공항시장역(9호선) 및 인근에 시내버스정류장이
소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라지붕 6층 내 제4층 제403호로서,
사용승인일(2022.01.19)

외벽: 석재붙임 마감.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 사다리형 평지의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6~7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 중로3류(폭
12m~15m)(3-3)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생
정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9219 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 293,000,000원

토지면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.86㎡ (약 6.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.24㎡ (약 7.64평)

건물지분: 25.24㎡ (약 7.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (경매신청 채권자로 추정)

건물 사용승인일: 2022년 01월 19일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 등이 소재하여 제반 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 남동측으로는 지하철 9호선 공항시장역과 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 공항시설보호지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 03월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다. 총 채권액은 347,000,000원입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 LIHONGHUA: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024년 12월 12일, 대항력 있음.

* 임차인 주택도시보증공사(송성빈): 보증금 347,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022년 03월 11일, 확정일자 2022년 02월 15일. 대항력 없음. 주택임차권은 말소 대상입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. 다만, 특별매각조건으로 임차인 송성빈 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 방화동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2015년에 건축된 29.82㎡ 면적의 "리츠펠리스"가 2026년 5월 210,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 7,040,000원). 본건은 2022년에 신축된 건물로, 전용면적 25.24㎡에 감정가는 293,000,000원으로, ㎡당 약 11,608,558원에 해당합니다. 이는 주변 신축 건물 시세를 고려하더라도 다소 높은 감정가로 보입니다. 다만, 2015년 건축된 "리츠펠리스" 대비 건물의 신축 연도가 7년 가량 짧은 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 공항시장역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 방화중학교가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 학교, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거 환경입니다. 본건 건물(다온아르떼)은 2022년 준공된 도시형생활주택(단지형다세대)으로 비교적 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 반경 내 혐오시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 시설 인근 지역 특성상 소음 등 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 임차인 관계: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 L *과 대항력 없는 임차인 송 (주택도시보증공사)이 존재하며, 특히 L *의 경우 전입일자와 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: 임차인의 잔여 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건부 매각으로, 해당 조건의 이행 및 법적 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰되었던 이력이 있어, 물건 자체의 복잡성이나 권리관계, 또는 높은 감정가 등이 원인일 수 있습니다.

* 높은 매수신청보증금: 최저매각가의 20%를 매수신청보증금으로 납부해야 하므로, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 향후 재정비 사업 진행에 따른 이점도 있을 수 있으나, 사업 변동성에 따른 불확실성도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 역세권 및 학교 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 임차인 관계의 복잡성, 특별매각 조건, 재매각 이력, 그리고 시장 시세 대비 높아 보이는 감정가 등 여러 복합적인 요소를 고려해야 하는 물건입니다. 특히 임차인 관련 조건은 입찰 전 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 교통 편의성: 지하철 9호선 공항시장역을 통한 도심 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 시세 차익: 복잡한 권리관계와 재매각 이력으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거 환경: 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 용이한 주거지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 293,000,000원입니다. 그러나 주변 시세 대비 높은 감정가, 복잡한 권리관계, 재매각 이력, 그리고 임차인 관련 특수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

주변 유사 신축 건물의 시세(㎡당 약 700만원 수준)를 적용하여 보수적으로 산정해 볼 때, 전용면적 25.24㎡ 기준 예상 시세는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 수준입니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크와 권리 분석에 대한 철저한 검토 후, 본인이 감수할 수 있는 위험 수준과 시세 대비 할인율을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 시세 및 위험 부담을 반영한 추정치이며, 최종 입찰가는 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.