나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9219 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9219 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9219 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제4층 제403호 | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 187,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9219 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 293,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022.01.19 (신축급)

1.2. 면적 및 구조

전용면적: 건물 25.24㎡ (약 7.64평) / 건축물현황도상 방2, 욕실1, 거실, 주방 등으로 이용

대지권: 토지 20.86㎡ (약 6.31평) / 2필지가 일단지를 이룬 사다리형 평지

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제4층 (승강기, 위생/급배수 설비, 온수 설비 등)

층수: 총 6층 중 4층

1.3. 특이 및 주의사항

특이사항: 재정비촉진지구 내 위치 (추후 개발 호재 잠재)

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이므로, **해당 조건 충족 여부 및 정확한 임차인의 권리 관계 확인이 필수적**임. (등기사항전부증명서상 임차권설정 확인됨)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

최고의 입지: 지하철 9호선 공항시장역이 남동측 인근에 소재하며, 인근 시내버스 정류장도 다수 존재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로 접근성: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 동측으로 노폭 약 6~7m의 포장도로에 접해 있음.

주변 환경: 방화중학교 북동측 인근에 위치하며, 학교, 단독주택, 다세대주택 및 상가주택 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준임.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변 상권: 공항시장역 인근 상권을 이용할 수 있으며, 일상생활 편의시설 이용이 편리함.

교육 시설: 방화중학교를 비롯한 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

혐오 시설: 직접적인 인근에는 특별한 혐오 시설은 확인되지 않으나, 과거 방화동 개화육갑문 주변 지역에 건축폐기물 처리장 등의 혐오 시설 이전 문제가 제기된 바 있음. 본건은 생활권이 분리되어 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됨.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석의 핵심

경매 구분의 특성: 소유자이자 채무자인 '박OO'에 대한 부동산강제경매 사건으로, 채무 변제가 이루어지지 않아 발생한 경매 사건임.

매각 조건의 중요성: **'주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'**은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 포인트임. 낙찰자가 해당 조건을 충족시켜야 매각이 허가되므로, 조건의 정확한 내용과 충족 가능성을 법원과 HUG를 통해 면밀히 확인해야 함. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있음.

3.2. 토지 이용 제한 및 개발 가능성

재정비 촉진 지구: 해당 물건이 재정비촉진지구 내에 위치하고 있다는 점은 향후 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승의 **잠재적 호재**로 작용할 수 있음.

제한 사항: 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 건축물의 높이 및 용도에 대한 규제가 복합적으로 적용되고 있음을 인지해야 함. 이는 신축 당시에는 적용되었으나, 재정비 촉진 사업 진행 시 해당 규제의 완화 또는 변경 여부를 확인할 필요가 있음.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 9호선 공항시장역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수함. 특히 '재정비촉진지구' 내에 있어 장기적인 관점에서 개발 호재를 기대해 볼 수 있는 투자 물건임.

4.2. 투자 포인트

신축급 다세대: 준공된 지 얼마 되지 않아 주거 환경이 쾌적하고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

역세권 입지: 9호선 공항시장역 도보 이용 가능하여 임차인 모집에 유리하며, 향후 시세 상승 여력에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

개발 호재: '재정비촉진지구'라는 특이사항은 추후 재개발/재건축 등의 사업 진행 시 대지 지분 가치 및 건물 가치 상승으로 이어질 수 있는 중요한 잠재적 가치임.

4.3. 투자 리스크

권리관계의 복잡성: 매각 조건(임차보증금반환청구권 포기 조건)이 까다로우므로, 입찰 전 HUG 및 관련 기관을 통한 정확한 사실관계 및 조건 충족 방안에 대한 **철저한 조사와 법률적 검토**가 필수적임. 이 조건 이행 실패 시 보증금 잔액을 인수할 위험이 존재함.

5. 결론 및 제안

철저한 권리 분석을 통해 매각 조건의 리스크를 정확히 이해하고 입찰가를 산정하는 것이 중요함. 특히 HUG 관련 조건에 대한 명확한 해결책을 확보한 후 입찰에 참여할 것을 권고함. 우수한 입지와 개발 잠재력을 고려할 때, 권리상의 문제를 해소할 수 있다면 매력적인 투자 물건이 될 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계