나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경443 [1] 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제16층 제1626호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경443 [1] 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제16층 제1626호 지식산업센터 경매

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서울남부지방법원 경매9계 2025타경443 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제16층 제1626호 | 감정가: 544,000,000원 | 최저가: 435,200,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보 및 평가 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 554-2 가산한화비즈메트로2차 제16층 제1626호

용도: 지식산업센터 (공장)

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경443 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 544,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 변OO

채권자: 수OOO

1.2. 면적 및 구조 현황

건물면적: 77.34㎡ (약 23.40평)

토지면적: 18.99㎡ (약 5.74평)

(참고: 지식산업센터에서 77.34㎡는 전용면적으로 판단되며, 분양면적은 이보다 클 수 있습니다.)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층 / 지상 18층 건물 내 제16층

이용 상태: 기준시점 현재 산업시설(공장)으로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, CCTV 설비 등이 구비되어 있음.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 서울디지털국가산업단지(G밸리) 내에 위치한 지식산업센터로, 주위는 아파트형공장, 업무용빌딩, 근린생활시설이 밀집된 핵심 업무지구입니다.

교통상황:

지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치한 더블 역세권으로, 도보 이용이 가능하여 대중교통 이용 편의도가 높습니다.

인근에 노선버스정류장도 소재하고, 남부순환로, 강남순환고속도로, 수원광명고속도로 등을 통한 서울 주요 업무지구로의 차량 이동이 용이합니다. 특히, 서부간선도로 지하화 사업의 수혜지로 꼽혀 교통 여건 개선이 예상됩니다.

2.2. 권리 분석

권리 관계:

부동산 임의경매 사건으로, 채무자(변OO)와 소유자(변OO)가 동일하여 채권자(수OOO)의 담보권 실행에 의한 경매로 판단됩니다.

제시외/지분:

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 면적은 없습니다. 토지 지분율 및 건물 지분율은 전부를 매각하는 것으로 보입니다.

특이사항 및 주의사항:

감정평가서상 '임대관계 미상임'으로 보고되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 사업자를 대상으로 하므로 일반 주택보다 난이도가 있을 수 있으며, 실제 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 환경

상권 특징:

본건이 위치한 구로·가산디지털단지는 약 1만2000개의 기업체와 16만 명의 종사자가 상주하는 서울 유일의 국가산업단지입니다.

주변에 마리오아울렛, 현대아울렛, W몰 등 대형 생활편의시설이 즐비하며, 배후 수요가 매우 풍부하여 안정적인 임대수익 확보에 유리합니다.

토지이용계획:

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어, 해당 지역의 개발 및 이용에 대한 규제 및 계획을 확인해야 합니다. 특히, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등 군사/공항 관련 제약이 있습니다.

혐오 시설:

공개된 외부 검색 결과에 따르면, 소재지 일원은 지식산업센터와 업무시설이 밀집된 지역으로, 인근에 공원소외지역 녹지 확충 사업(공개공지 협의)이 진행된 바 있으며, 특별히 언급할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 비즈니스 지원 시설 및 정보

건물 특징:

2019년경 공급된 건물로, 지식산업센터 492실, 섹션오피스, 상업시설 등으로 구성된 비교적 신축급의 건물입니다. 법정 대비 203% 수준의 높은 주차 대수(525대)를 확보하고 있어 주차 여건이 우수합니다.

운영 비용:

친환경 특화설계(인버터형 멀티히트펌프 사용)를 통해 일반 히트펌프 대비 전기료 절감 효과가 있어 관리비 부담을 줄일 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

임대 리스크:

감정평가서상 '임대관계 미상'은 가장 큰 리스크입니다. 현 점유자가 임차인일 경우 대항력 유무 및 보증금 액수 확인이 필수적입니다. 미상일 경우, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

용도 제한:

국가산업단지 내 지식산업센터이므로, 입주 가능 업종에 대한 제한(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등)이 있습니다. 낙찰 후 임대 또는 자가 사용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 서울디지털국가산업단지 내 핵심 위치에 자리한 지상 18층 건물 중 16층 지식산업센터입니다.

더블 역세권의 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 비교적 신축급 건물로써 우수한 비즈니스 환경을 제공합니다.

투자 가치는 높으나, '임대관계 미상'이 명도 난이도를 높이는 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 임차인 현황 및 대항력 유무를 철저히 조사하는 것이 중요합니다.

3.2. 투자 포인트

핵심 포인트: 최고의 입지 (가산디지털단지역 인근), 국가산업단지의 풍부한 비즈니스 수요, 우수한 교통 여건(서부간선도로 지하화 수혜), 신축급 건물 상태 및 높은 주차 편의성.

세제 혜택: 지식산업센터는 입주 기업에게 취득세 및 재산세 감면 혜택, 저금리 대출 등의 다양한 정부 지원 혜택을 제공하므로, 실수요 또는 임대 후 매각 시 유리할 수 있습니다.

수익 안정성: 구로·가산디지털단지는 타 지역 지식산업센터에 비해 임차인을 구하기가 쉬워 안정적인 임대수익 확보가 용이하며, 분양가 상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계