나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경467 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털3단지 교차로"" 남동측 인근에 위치하며, 주변
은 오피스텔, 지식산업단지 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북동측 및 남동측 근거리에 가산디지털단지역(1호선, 7호선),
독산역(1호선) 및 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 내 1층 116호 외 2개호로서,
사용승인일: 2021.09.09.

외벽: 페어글라스 및 석재치장 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
바닥: 아스타일 마감 등.
창호: 페어글라스창호임 등.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(무인점방)으로 이용중임.
본건(2,3): 2개호 일괄로 근린생활시설(고밥집)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보, 소화전설비, 도시가스설비 및 시스템에어컨
설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접
합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애
물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축
+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업
단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설
립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울남부지방법원 2025타경467 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제1층 제116호이며, 건물 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 598,000,000원이며, 토지 면적은 12.24㎡ (약 3.70평), 건물 면적은 48.20㎡ (약 14.58평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 하 입니다.

특이사항으로 유동화 물건이며, 토지에 관하여 별도등기가 있음을 주의해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털3단지 교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다수의 오피스텔, 지식산업단지 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 북동측 및 남동측 근거리에 가산디지털단지역(1호선, 7호선)과 독산역(1호선)이 있으며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지조성사업지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

주변에 대규모 산업단지가 형성되어 있어, 혐오시설의 존재 가능성은 낮으며, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

등기부상 현재 소유자는 유한회사에이엔프라퍼티이며, 2022년 12월 15일 매매로 소유권을 취득하였습니다.

말소기준권리는 2022년 12월 15일자 하나은행의 근저당권(채권최고액 1,440,000,000원)으로, 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

이 외 다수의 압류 (동화성세무서장, 금천세무서장, 금천구) 및 하나은행의 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있습니다.

권리분석상, 경매로 인해 위에서 언급된 권리들은 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 서 : 보증금 0원, 차임 1,200,000원, 전입(사업)일자 2024-05-29, 대항력 없음.

* 주식회사레쎄: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2024-03-07, 대항력 없음.

* 주식회사리더제3차인베스트먼트: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-12-18, 대항력 없음.

* 최규호(무인점방 대표): 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2024-12-25, 확정일자 2025-03-19, 배당신고일자 2025-07-01, 대항력 없음.

본 물건의 총 인수 보증금은 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 '토지 을구 18번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨'이라는 내용이 있으나, 제공된 "집합건물 등기부요약"에는 해당 내용이 확인되지 않아 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 또한, "토지에 관하여 별도등기 있음"이라는 점도 권리 관계에 있어 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 서울 서남부의 대표적인 디지털 및 산업 중심지인 G밸리의 일부로, 수많은 지식산업센터와 오피스가 밀집해 있어 상주인구 및 유동인구가 매우 풍부합니다.

본 물건은 근린생활시설 용도로, 현재는 무인점방 및 고깃집 등으로 이용되고 있습니다. 이는 배후의 직장인 및 지역 주민들을 대상으로 하는 일반적인 상권 특성을 반영합니다.

주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 발달해 있어, 식음료, 서비스, 소매 등 다양한 업종의 근린생활시설이 활발하게 운영될 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

단지 내 및 주변 지역의 풍부한 상업 시설과 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

교통의 편리성은 이미 언급된 바와 같이, 가산디지털단지역과 독산역을 통한 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수하며, 다양한 버스 노선으로 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 관한 별도등기 존재와 '물건명세서 참고사항'에 언급된 '구분지상권' 인수 가능성입니다. 이 두 가지 사항은 권리 관계를 복잡하게 만들고, 향후 물건 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 등기부 등 관련 서류를 통해 명확히 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

유동화 물건이라는 점은 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 절차가 다소 특수할 수 있음을 시사하므로, 전문가의 도움이 필요할 수 있습니다.

또한, '임대관계 미상임'이라는 일반적인 기재가 있어, 현장 조사 및 명도를 진행하며 예상치 못한 임대차 관계가 드러날 가능성도 배제할 수는 없습니다. (단, 본건의 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 G밸리라는 탁월한 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 여건은 상업 시설로서의 잠재력을 높이 평가하게 합니다. 그러나 토지에 대한 별도등기 및 구분지상권 인수 가능성이라는 중대한 불확실성이 존재하므로, 이러한 리스크를 철저히 분석하고 해소 방안을 마련하는 것이 최우선 과제입니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 가산디지털단지 내 핵심 지역에 위치하여 풍부한 직장인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 1, 7호선 더블 역세권 인접으로 서울 전역으로의 접근성이 탁월합니다.

* 안정적 수익 기대: 산업단지 및 오피스 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 598,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본 물건의 우수한 입지와 신축이라는 장점을 고려하되, 토지별도등기 및 구분지상권 인수 가능성이라는 중대한 리스크 요인을 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 478,400,000원에서 538,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 앞서 언급한 리스크에 대한 정확한 파악과 현장 조사를 통한 심층적인 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.