나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9141 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제2층 제204호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9141 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제2층 제204호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경9141
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로17길 30 에이엔캐슬, 제2층 제204호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9141 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로17길 30 에이엔캐슬, 제2층 제204호 | 감정가: 194,160,000원 | 최저가: 155,328,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경9141 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9141 (1)

채권자: 이OO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 2.감정가 및 면적

감정가: 194,160,000원

토지면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

토지지분: 23.15㎡ (약 7.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물지분: 40.5㎡ (약 12.25평)

건물 제시외면적: 3.30㎡ (약 1.00평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화곡1동 주민센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자 이OO에 의해 신청되었습니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 2.권리 관계

본 경매는 강제경매이므로, 낙찰자는 기존의 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 경매 진행 시 권리 관계는 변동될 수 있으므로 반드시 재확인이 필요합니다.

1.3. 3.공부와의 차이 및 특이사항

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 이용 및 활용에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 또한, 후첨 도면상 제시외 건물(㉠)이 소재하는 바, 이 부분도 매각에 포함되어 취득하게 됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 현황

본건이 위치한 화곡동 일대는 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 7층 이하 건축 제한이 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항) 등 공항 관련 구역에 포함되어 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있으며, 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.4. 2.용도 현황 (등록 vs. 실제 이용)

등기부상 또는 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제 현황은 주거용으로 사용되고 있어 공부와 현황의 불일치가 존재합니다. 이러한 용도 불일치는 임대차 관계 확인, 명도 과정, 향후 건축물 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 중 제2층 제204호입니다. 2018년 6월 5일에 사용 승인되었으며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.편의시설

본건 인근에는 '화곡1동 주민센터'가 위치하며, 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변 상가 및 지역 특성상 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설들이 분포하고 있습니다. (별도 혐오시설 검색 결과 현재까지 확인되지 않음.)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법적 제한 사항

본건은 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축 제한이 있습니다.

1.6. 2.이용 용도 불일치

건축물대장상 사무실 용도이나 실제 주거용으로 이용 중인 점은 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 이에 대한 재확인이 필수적입니다.

1.6. 3.제시외 건물

건물 면적 외 별도로 제시외 건물이 존재하는 경우, 해당 부분의 철거 또는 적법성 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 정확한 면적 확인과 법적 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 근린생활시설로, 주거지 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 존재하며, 다수의 법적 제한 사항이 수반되므로 철저한 사전 조사와 권리 분석이 요구됩니다. 제시외 건물의 포함 여부도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 소형 주거 공간으로서의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. 다양한 법적 규제와 공부와의 차이가 존재하지만, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 투자 전 반드시 해당 지역의 부동산 현황, 건축법규, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계