나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9335 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9335 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제10층 제1002호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9335
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제10층 제1002호
• 감정가: 292,000,000원
• 최저가: 186,880,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9335 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제10층 제1002호 | 감정가: 292,000,000원 | 최저가: 186,880,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9335 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 292,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

소유자/채무자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제10층 제1002호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물면적: 전용 25.31㎡ (약 7.65평)

토지면적: 8.93㎡ (약 2.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2021.07.08. (비교적 신축)

해당층/총층: 10층 / 12층

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 두산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서상 주위환경은 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 12층 건물 내 제10층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 사용승인일이 2021년 7월 8일로 비교적 신축급 오피스텔입니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 개시된 경매입니다. 소유자와 채무자는 동일인입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (필수 확인 사항)

가장 중요한 주의사항은 임차인 관련 권리 소멸 조건부 매각입니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 **임차보증금반환청구권 포기 조건**으로 매각이 진행됩니다.

- 이는 낙찰자가 잔여 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않는 조건으로, **매수인이 인수할 금액이 없음**을 의미할 가능성이 높으나, 매각 조건의 세부 내용을 입찰 전에 반드시 재확인해야 합니다.

- 조건부 매각이므로 대출 가능성 및 잔금 납부 계획 수립 시 해당 조건을 정확히 이해하는 것이 필요합니다.

4. 생활 정보 및 상권 분석

4.1. 주변 환경 및 편의시설

본건은 업무시설과 주거시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 주변에는 홈플러스, 시티렉스 등 대형 생활 인프라가 조성되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

본 건물 자체는 2021년에 사용승인된 주거용(주거용 오피스텔) 업무시설로, 천장에어컨, 냉장고, 세탁기, 인덕션레인지 등 풀옵션 시설이 갖춰져 있어 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(접합) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역이 도시계획상 다양한 규제를 받고 있음을 의미하며, 향후 건축 행위 시 해당 규정을 준수해야 합니다. 현재 오피스텔 이용에는 문제가 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 검토

공개된 정보를 통해 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 독산동 일대는 산업단지와 인접해 있어 입찰 전 현장 답사를 통해 소음, 환경, 기타 기피시설 유무를 직접 확인하는 것을 권장합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

- 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차권 승계인(HUG)의 임차보증금반환청구권 포기 조건이 핵심입니다. 이 조건이 낙찰 후 매수인에게 불필요한 추가 부담을 발생시키지 않는다는 점을 명확히 확인해야 합니다.

- 임대차 관계 미상이므로, 실제 점유 및 명도 대상 확인을 위해 현황조사서 및 임대차 관계 자료를 추가로 확인해야 합니다.

5.2. 지역 및 시장 리스크

- 금천구 독산동은 최근 몇 년간 주거 환경 개선이 이루어지고 있으나, 주변에 준공업지역이 혼재되어 있어, 지역 특성상 주택가와 업무 시설의 특성이 모두 나타납니다. 향후 공실률 및 임대 수요 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 전용 7평대 소형 주거시설입니다. 1호선 독산역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 보통이며, 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 감정가 2억 9,200만원은 주변 시세를 고려하여 적절성을 검토할 필요가 있습니다. 특히, HUG 관련 특수 조건이 있으므로, 권리 분석의 확실성을 바탕으로 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- 신축급 오피스텔 (2021년 사용승인): 감가상각이 적어 향후 시세 유지에 유리합니다.

- 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각: 권리 분석상 낙찰자가 인수할 금액이 없을 가능성이 높아 명도 리스크가 적습니다. (단, 조건부 매각 내용을 최종 확인해야 함)

- 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 추세에 따라 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 입지: 독산역 인근으로 출퇴근 수요를 확보하기 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계