나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9270 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9270 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제2층 제204호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9270
• 주소: 서울특별시 구로구 천왕로 46, 더메종277 제2층 제204호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9270 | 소재지: 서울특별시 구로구 천왕로 46, 더메종277 제2층 제204호 | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 180,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9270 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9270 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제2층 제204호

용도: 오피스텔

감정가: 226,000,000원

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 천왕동에 소재하며, 동측으로는 천왕초등학교가 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 제2종 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

1.3. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다. 북측 원거리에 지하철 7호선 천왕역이 위치하며, 본건 인근으로는 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건물 상세 정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 2층/지상 9층 건물 내 제2층 제204호입니다. 2020년 1월 20일에 사용승인을 받았으며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 공부상 용도는 '오피스텔'이며, 내부는 방 1개, 주방 및 거실, 화장실, 다락 등으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 이용 가능합니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문 조사를 바탕으로 작성되었습니다.

1.5. 토지 정보

토지면적은 8.41㎡이며, 건물면적은 24.73㎡입니다. 토지 지분 및 건물 지분 모두 해당 면적 그대로 적용됩니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 도로(접합) 관련 사항, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 도시개발구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.7. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건은 낙찰자가 임차인의 보증금 관련 채권에 대해 직접적인 책임을 지지 않을 수 있음을 의미하나, 추후 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 상권 분석

본건이 위치한 천왕동 지역은 주거 단지와 함께 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 오피스텔 및 업무시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 직장인 수요 또는 소규모 사업 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 등은 미상으로 파악되어 있어, 정확한 공실률이나 임대료 수준은 추가 확인이 필요합니다.

1.9. 생활 정보

천왕초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호하며, 지하철 7호선 천왕역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 오피스텔 내 기본적인 편의시설(위생, 난방, 승강기, 주차장)이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.10. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 임차보증금 관련 조건입니다. 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각은 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제를 야기할 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 상태나 점유 현황 파악에 한계가 있었으므로, 낙찰 전 반드시 현장 재확인 및 이해관계인 면담이 필요합니다. 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 천왕동 일대의 오피스텔로, 초등학교 인접 및 지하철역 접근성 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 사용승인일이 비교적 최근(2020년)이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 임차보증금 관련 특이사항은 낙찰자가 신중하게 검토해야 할 중요한 부분입니다. 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능하며, 주변의 주거 및 상업 시설과의 연계를 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.12. 투자 포인트

1. 천왕초등학교와 인접한 교육 환경 및 지하철 7호선 천왕역 이용 편의성을 바탕으로 한 우수한 입지 조건.

2. 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성.

3. 비교적 최근인 2020년에 준공되어 건물 상태 양호 예상.

4. 임차보증금 관련 복잡한 조건은 정확한 법률 검토 후, 이를 해결할 수 있는 전략을 가진 투자자에게는 오히려 기회가 될 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계