나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51224 [1] 서울특별시 성동구 옥수동 466 한남하이츠빌라 가동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 옥수동 소재 '옥정중학교' 남서측 인근에 소재하는 한남하이츠빌라 제가동 제2층 제204호로서, 인근은 아파트, 연립ㆍ다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 옥수역(지하철 3호선) 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제2층 제204호로서,
(사용승인일자: 1987-06-09)

외 벽: 몰탈위 페인팅, 드라이비트 등 마감
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '연립주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선으로 지정(세부사항은 건축과로 문의))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.

- 대상물건의 내부구조 및 이용상황 등 확인은 이해관계인의 부재 등으로 인해 본건 종전 법원경매 목적 감정평가서 및 구두탐문 등을 기준으로 작성되어 실제 내부구조 등과 상이 할 수 있으니 경매 진행 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51224 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 옥수동 466 한남하이츠빌라 가동 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 21억 7,000만원

토지면적: 117.74㎡ (약 35.6평)

건물면적: 128.62㎡ (약 38.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 성동구 옥수동 소재 '옥정중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 인근은 아파트, 연립ㆍ다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 옥수역(지하철 3호선) 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

도로상태: 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 도로, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 건축선(3m 후퇴) 지정 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 3억 5,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-07-19

* 확정일자: 2016-06-15

* 배당신고일자: 2025-06-16

* 대항력: 없음 (배당신고를 하였고, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 2012-07-17 접수, 송파농업협동조합 근저당권 (을15)

* 등기부채권 총액: 총 1,630,990,000원 (16억 3,099만원)으로 파악됩니다. (근저당 9억 9,600만원, 가압류 6억 3,499만원, 압류 등 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 신OO의 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 연립주택으로서 단지 내 고유 상권보다는 지역 상권에 의존하는 형태입니다.

5. 생활정보

교육환경: '옥정중학교'가 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 등 관련 규제 사항을 성동교육청에 확인해야 합니다.

편의시설: 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 접근성이 우수합니다. 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 조용한 주택가에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 노후: 1987년 6월 9일 사용승인된 건물로, 약 39년 경과되었습니다. 향후 유지보수 또는 재건축, 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내부 확인 제한: 이해관계인의 부재 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 감정평가서 및 구두 탐문에 의존하고 있어, 실제와 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 내부를 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 군사시설 보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어, 향후 신축 또는 증축 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

건물 구조: 철근 콘크리트조 슬래브 위 기와지붕의 3층 건물 중 2층에 위치하며, 건물 외벽은 몰탈위 페인팅, 드라이비트 등 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 성동구 옥수동의 우수한 입지에 위치한 연립주택입니다. 옥수역 이용이 편리하고 학군도 양호하여 주거 가치가 높습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차 보증금 부담이 없어 권리 관계는 매우 명확한 편입니다. 다만, 건물의 노후화, 내부 확인의 제약, 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

입지: 강남 및 도심 접근성이 뛰어난 서울 성동구 옥수동 핵심 입지입니다.

교통: 지하철 3호선 옥수역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

권리: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 권리 및 보증금 부담이 없습니다.

개발 잠재력: 노후 연립주택으로, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (다만, 주변 개발 계획 및 인허가 여부 확인 필요)

9. 예상입찰가

감정가는 21억 7,000만원입니다.

최근 거래 정보에 따르면, 본 물건과 동일 단지인 '한남하이츠빌라'의 164.62㎡ 면적 물건이 2026년 4월 25일에 20,000만원(2억원)에 거래되었습니다. 해당 거래 사례의 면적당 가격은 약 121.5만원/㎡ (약 401.6만원/평)입니다.

본 물건의 전용면적 128.62㎡(약 38.9평)에 이 단지의 거래 단가를 적용할 경우, 시세는 약 15,617만원(1억 5,617만원) 수준으로 추정됩니다.

감정가(21억 7,000만원)와 유사 단지 시세(약 1억 5,617만원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 약 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 1억원 = 100,000,000원)

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 현장의 경쟁률 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.