나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경449 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제2층 제201호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경449 [1] 서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제2층 제201호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2025타경449 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제2층 제201호 | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 216,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2025타경449 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경449 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 249-303 다안빌라트 제2층 제201호

용도: 근린생활시설 (현황 주거용 추정)

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

토지 지분율: 2390 (전체 토지에 대한 지분 비율)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 51.92㎡ (약 15.70평)

건물 지분율: 5192 (전체 건물에 대한 지분 비율)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 강OO

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

1.2. 감정평가서 요약

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울방화초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 빌라, 주상용 건물, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '신방화역'이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 8층 다세대주택 건물 내 제2층 제201호이며, 외벽은 석붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 공부상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나, 현황은 '주거용'으로 탐문 조사되었습니다. 건물에는 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 화재경보, 주차장, 공동 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 서측으로 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로, 주상용 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 방화대로37길과 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 공항 중요시설물 보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

건축물대장과 등기사항전부증명서상 옥탑1층 면적이 일부 상이한 점이 확인되었습니다. 임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 서울방화초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다양한 형태의 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지하철 9호선 신방화역이 인근에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리한 환경입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(망OOOOOOOOOOOOOOOOO)이며, 채권자는 강OO입니다. 강제경매의 특성상 경매 절차를 통해 소유권 이전이 명확하게 이루어질 것으로 예상됩니다. 등기부상 특별한 권리 변동이나 이해관계인의 다툼이 제기될 만한 특이사항은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았으나, 일반적인 권리 분석 절차(예: 말소기준권리 확인, 인수되는 권리 여부 등)를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 근린생활시설로 등록되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 지역은 주거 밀집 지역 내 상권으로 파악됩니다. 서울방화초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종이나, 주변 주택가를 대상으로 하는 다양한 생활 편의업종(소매점, 식당, 서비스업 등)이 발달했을 가능성이 높습니다. 신방화역 역세권이라는 점도 유동 인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

인근에 서울방화초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거지로서의 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 지하철 9호선 신방화역을 통해 여의도, 강남 등 주요 업무 지구로의 이동이 용이합니다. 또한, 단지형 다세대주택 지역의 특성상 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 이용상태 불일치: 공부상 용도는 근린생활시설(의원)이나 현황은 주거용으로 조사되었습니다. 향후 용도 변경이나 건축 관련 문제 발생 시 추가적인 비용 또는 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

2. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부가 불확실합니다. 만약 임차인이 존재할 경우, 명도 절차에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 공부상 차이: 옥탑층 면적에 대한 공부(등기사항전부증명서, 집합건축물대장) 간의 경미한 차이가 존재합니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 명확한 확인 및 정리가 필요할 수 있습니다.

4. 토지 이용 계획 및 제한: 공항 중요시설물 보호지구, 대공방어협조구역 등 항공 관련 규제와 과밀억제권역 지정 등으로 인해 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 주변 시설: 본건 소재지는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 공항이 인근에 위치하고 있어 항공기 소음 등은 고려될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경449 (1) 물건은 서울 강서구 방화동의 역세권에 위치한 근린생활시설(현황 주거용) 건물입니다. 편리한 교통망, 양호한 주거 환경, 교육시설 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 7,100만 원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 이용상태 불일치, 임대관계 미상, 토지 이용 제한 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 지하철 9호선 신방화역 역세권으로 서울 주요 도심 접근성이 뛰어나며, 주거 및 근린 상권이 발달한 지역입니다.

2. 실거주 및 임대 수익 잠재력: 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 실거주 목적 투자 시 안정적인 생활이 가능하며, 소형 면적 대비 임대 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

3. 초품아(초등학교 품은 아파트) 입지: 서울방화초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 관심 있는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

4. 향후 가치 상승 기대: 재건축이나 리모델링 등은 토지 이용 제한으로 어려울 수 있으나, 지역 개발 및 지하철 노선 연장 등의 호재에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 합리적인 감정가: 지역 시세를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계