나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9327 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-29 오성드림빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9327 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-29 오성드림빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9327
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 410-29 오성드림빌 제3층 제301호
• 감정가: 166,000,000원
• 최저가: 166,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매14계 2025타경9327 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-29 오성드림빌 제3층 제301호 | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 166,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9327 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9327 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-29 오성드림빌 제3층 제301호.

용도: 집합건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(사무소)으로 등록되어 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중으로 조사되었습니다.

감정가: 166,000,000원

토지 면적: 22.26㎡ (약 6.73평). 토지 지분율: 2226 (숫자 기재)

건물 면적: 36.75㎡ (약 11.12평). 건물 지분율: 3675 (숫자 기재)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 안OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화일초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: provided text]

주변 지역은 연립·다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지대로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다. [cite: provided text]

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. [cite: provided text]

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. (인근 지역은 주로 주거 및 근린생활시설로 구성되어 있음)

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중인 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 안OO입니다.

등기부상 권리 관계는 경매 개시 결정으로 인해 순차적으로 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 상세한 권리 분석은 별도 확인이 필요합니다.

과거 '조경훼손' 및 '무단용도변경'으로 위반건축물로 등록된 이력이 있으나, 관련 허가 및 해제 절차를 거쳐 현재는 해제된 상태입니다. [cite: provided text]

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거지역과 더불어 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 근린생활시설을 통한 상권 이용이 가능하며, 교통 여건이 양호하여 강서구 내 타 지역으로의 이동도 수월합니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2016년 7월 25일에 사용 승인되었습니다. [cite: provided text]

건물 내 제3층 제301호이며, 기본적인 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: provided text]

화일초등학교가 남측 인근에 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite: provided text]

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. [cite: provided text]

아파트의 경우 전용면적과 분양면적이 표시되나, 본건은 다세대주택으로 전용면적(건물면적)만 제공되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항으로, 본건 건물은 집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물로 표기된 이력이 있습니다. [cite: provided text] 이는 '조경훼손' 및 '무단용도변경' 때문이었으나, 이후 관련 절차를 통해 해제된 것으로 확인됩니다. [cite: provided text] 그럼에도 불구하고, 무단 용도 변경 등에 대한 추후 제재 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 관할 관청에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)', '수평표면구역(수평표면)' 등으로 지정되어 있어, 공항 관련 시설 이용 및 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 이는 지역 경제과 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

임대관계는 미상으로, 인수할 임차인이 있는지 등은 별도 확인이 필요합니다. [cite: provided text]

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택(현 주거용 이용) 경매 물건입니다.

교통 및 주거 환경은 양호한 편이며, 초등학교가 인근에 있어 생활 편의성이 있습니다.

다만, 과거 위반건축물 이력 및 용도변경 관련 사항, 그리고 공항 및 군사시설 관련 보호구역 지정 등은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

감정가는 166,000,000원이며, 입찰 참여 전 관련 법규 및 현장 조사를 철저히 수행해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

화곡동이라는 입지적 장점과 비교적 합리적인 감정가를 고려할 때, 가치 상승 잠재력을 지닌 물건입니다.

실제 주거용으로 이용 중이므로, 명도 진행 후 즉시 주거 또는 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

위반건축물 관련 사항에 대한 명확한 확인 및 법적 검토를 통해 리스크를 최소화한다면, 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계