나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9102 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9102 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9102 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제403호 | 감정가: 428,000,000원 | 최저가: 273,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9102 (1)이며, 소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 820-23 유포리아 제4층 제403호입니다. 용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로, 감정가는 428,000,000원입니다.

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 김OO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 29.39㎡(약 8.89평)이고, 토지 지분율은 2939입니다.

건물(전용)면적은 49.55㎡(약 14.99평)이며, 건물 지분율은 4955입니다.

별도로 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 지하철 1호선 금천구청역은 원거리에 위치하여 역세권 입지는 아닙니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건은 2022년 2월 17일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 섀시 창호 마감입니다.

이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 급배수 및 위생설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 개인의 채무로 인해 경매가 진행되는 건으로 보입니다.

3.2. 임차 관계 및 주의사항 (가장 중요한 부분)

현재 임대 미상이나, 가장 중요한 권리적 주의사항이 명시되어 있습니다.

주의사항: - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

이는 매각 조건부 경매로, 낙찰자가 임차인(및 주택도시보증공사(HUG))에게 배당받지 못하는 잔액을 인수할 책임이 없다는 조건으로 매각된다는 의미입니다. 이 조건이 확실히 이행된다면 낙찰자의 인수 위험은 상당히 낮아지게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의시설 및 상권

주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육 및 생활 환경

시흥초등학교가 인근에 위치하여 초등학교 자녀가 있는 가구에는 유리한 입지입니다. 인접 필지 대비 등고평탄한 지형에 위치하고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 여부를 파악할 수 없습니다. 현장 방문이나 외부 지도 서비스를 통해 추가적인 혐오 시설 유무 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 규제 분석

5.1. 공법상 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 해당 지역의 일반적인 공법상 제한으로 판단됩니다. 특히 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정)은 주거용 건물 매각에 직접적인 영향을 미치지 않을 가능성이 높습니다.

5.2. 권리적 리스크

앞서 언급된 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 권리적 리스크를 크게 해소해주는 긍정적인 요인입니다. 다만, 조건의 이행 여부 및 최종적인 법원 공고를 반드시 재확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축급(2022년 사용승인) 다세대주택입니다. 교통 접근성이 지하철역과 원거리인 점은 단점이지만, 버스 노선과 초등학교 인접성은 장점입니다. 특히, 임차인 관련 권리 인수 조건(포기 조건)이 명시되어 있어, 이 조건이 확실하다면 권리 분석상 매우 유리한 물건이 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 시흥초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

신축급 건물: 2022년 2월에 사용승인된 신축급 건물 상태가 투자 매력을 높입니다.

권리 인수 위험 최소화: '임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각되는 점은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 인수금을 회피할 수 있는 강력한 이점입니다.

감정가: 4억 2,800만원의 감정가를 기준으로 입찰 전략 수립이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계