나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9101 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-21 다원리치빌5차 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9101 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-21 다원리치빌5차 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9101
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로10길 19, 다원리치빌5차 제4층 제403호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9101 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로10길 19, 다원리치빌5차 제4층 제403호 | 감정가: 265,900,000원 | 최저가: 136,141,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 구로구 개봉동 다원리치빌5차

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9101 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-21 다원리치빌5차 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 265,900,000원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적(지분): 19.50㎡ (약 5.90평)

건물 전용면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

제시외 건물면적: 1.80㎡ (약 0.54평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건내 제4층 제403호 (2021.07.30. 사용승인)

이용상태: 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 남서측 인근 주거지역에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 환경입니다.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. (인근에 1호선 개봉역이 위치할 것으로 추정됨)

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 주거 편의성이 높은 지역이며, 향후 정비구역(주거환경개선사업)에 포함되어 있어 장기적인 관점에서 개발 계획의 영향을 받을 수 있습니다.

2.3. 혐오 시설 여부

제시된 감정평가서 및 주변 환경을 고려할 때, 본건 주변에 특기할 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 전형적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일인인 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자가 강제집행을 신청한 물건이므로, 매각으로 인해 모든 채권이 소멸되는 일반적인 경매 사건입니다. (단, 등기부상 권리 분석은 별도로 확인 필요)

3.2. 임차인 및 매각 조건 특이사항

본건의 최대 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 채권은 없으나, 매각 조건 자체에 이러한 특이사항이 붙어 있어 입찰 전 명확한 확인이 필수적입니다. 관련 서류를 통해 임차인의 현황 및 HUG와의 관계를 재확인해야 합니다.

또한, 제시외 건물 1.80㎡가 포함되어 매각되며(제시외 건물 포함), 이는 매각 대상에 포함되나 현황 파악에 어려움이 있어 실제 이용 상황을 확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 정보

주변에 개봉초등학교가 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 확보됩니다.

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 신축 소형 주택 수요가 높은 지역에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 투자 분석 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임차인 및 HUG의 보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 해당 조건이 명시된 경매는 낙찰자의 인수 위험을 최소화하기 위한 조치이나, 입찰자에게 심리적 부담을 줄 수 있습니다. 매각 조건에 대한 정확한 이해와 명도 전략 수립이 필요합니다.

제시외 건물(1.80㎡)의 현황 및 건축물현황도와 실제 이용 상황의 차이가 있을 수 있다는 점도 리스크 요인입니다.

5.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축급 다세대주택(2021년)으로 소형 주택 수요가 꾸준한 서울 내 주거지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 2억 6,590만원으로, 현 시세 대비 적정성 검토가 필요합니다.

특이사항인 HUG 관련 매각 조건만 명확히 이해하고 명도 계획을 수립한다면, 소액 투자 및 실거주 목적으로도 매력이 있는 물건입니다.

5.3. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 사용승인일이 2021년으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

소형 평형의 희소성: 최근 1~2인 가구 증가에 따라 소형 평형 주택의 임대 및 매매 수요가 꾸준합니다.

학군 및 주거환경: 초등학교 인근 주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계