나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9028 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9028 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9028
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제401호
• 감정가: 330,000,000원
• 최저가: 211,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9028 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제401호 | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 211,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9028 (1)이며, 부동산강제경매 물건입니다.

용도는 다세대주택(도시형 생활주택)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자는 김OO, 채무자는 공란으로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 371-23 이븐하우스 제4층 제401호입니다.

감정가는 330,000,000원입니다.

건물 전용면적은 44.33제곱미터 (약 13.41평)이며, 토지 지분면적은 26.44제곱미터 (약 8.00평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 도시형생활주택이며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 현재 주거용으로 이용 중입니다.

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울 강서구 화곡동 화원중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하고 대중교통수단(버스정류장 및 지하철역)이 인접하여 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.

토지는 2필지 일단의 세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울시 강서구 화곡동에 위치한 제2종일반주거지역(7층 이하) 내 다세대주택입니다. 도시지역 내 위치하며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등의 규제를 받습니다.

주변에 화원중학교가 인접해 있어 교육 시설 이용이 용이하며, 주위 환경은 일반적인 서울의 주택가 분위기를 형성하고 있습니다.

버스정류장 및 지하철역 인접으로 대중교통 이용이 비교적 편리하여 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주거지대로서의 기본적인 편의시설(근린생활시설)은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

도시형생활주택으로 승강기 설비가 갖춰져 있어 거주 편의성이 높습니다.

인근에 학교가 위치하여 유해시설보다는 주거 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

현장조사 결과, 해당 지역 특성상 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리분석

본 건은 토지/건물 일괄매각 건으로, 등기상 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 매각 조건으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 **매우 중요한 조건이 부가되어 있습니다.**

이는 매수인이 잔금을 납부하기 위해서는 임차인의 남은 보증금 반환청구권 포기서를 제출해야 한다는 의미입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매각불허가 될 위험이 있으므로, 입찰 전 주택도시보증공사(HUG) 또는 임차권 승계인과의 협의 가능성을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.

3. 투자 분석

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **매각조건부 경매**입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금반환청구권 포기 조건은 해당 물건이 전세사기 피해 등으로 인해 보증금 미반환 리스크가 현실화된 사례일 가능성이 높음을 시사합니다.

따라서 낙찰자는 위 조건의 이행 가능성(HUG의 포기 의사 확인)을 철저히 검토해야 하며, 조건 미이행 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

또한, 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로 최근 몇 년간 주택가격 변동성이 높았으므로, 시장 가격 및 임대차 시세 조사에 신중해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 서울시 강서구 내 비교적 양호한 교통 환경을 갖춘 다세대주택으로, 전용면적 대비 감정가 3억 3천만 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

건물에 승강기 등 기본적인 주거 편의시설이 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요는 충분합니다.

**그러나, 특이사항으로 기재된 HUG 관련 매각조건은 잠재적 리스크가 매우 크므로, 입찰 시 권리분석보다 해당 조건의 이행 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.**

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 강서구 내 위치하며 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 직장인 대상 임대 수요를 확보하기에 용이합니다.

양호한 구조: 비교적 최근 건축된 도시형생활주택으로, 승강기가 설치되어 있고 내부 설비가 양호한 수준입니다.

가격 메리트: 현재 감정가 기준 서울 다세대주택 중 비교적 낮은 가격대에서 시작하므로, HUG 조건으로 인해 유찰이 많이 진행될 경우 상당한 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다. (단, 조건부 매각 리스크 반드시 확인)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계