나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9029 [1] 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9029 [1] 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9029 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제4층 제402호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 153,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 구로구 고척동 남양캐슬 다세대주택

1.1. 사건 및 기본 정보 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9029 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정가는 240,000,000원입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제4층 제402호로, 용도는 다세대주택입니다.

건물의 전용면적은 29.95㎡ (약 9.06평)이며, 대지권(토지) 면적은 20.34㎡ (약 6.15평)입니다.

본 건물은 2019년 12월 05일에 사용승인된 비교적 신축급의 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층입니다.

1.2. 권리분석 및 특이사항

본 건은 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO인 강제경매 사건입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 통상적으로 매수인이 인수해야 할 잔여 보증금 부담이 경감될 가능성을 시사하나, 입찰 전 관련 서류 및 주택도시보증공사(HUG)의 포기 확인서 등을 통해 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으므로, 현장 조사를 통해 실제 거주자 유무 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 주거 편의성 및 교통

대상 물건은 서울 구로구 고척동 소재 '동양미래대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

지하철역의 경우, 1호선 구일역까지는 약 19분, 5호선 신정네거리역까지는 약 28분 정도의 도보 거리가 예상되어 직접적인 역세권은 아니지만, 버스 노선을 통해 서울 도심 및 인근 지역으로의 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

생활 편의시설로는 '고척근린공원'이 가까워 도보 2~4분 거리에 위치하며, 산책 및 여가 활동에 유리합니다.

또한, '개봉시장'이 약 436m 거리에 있어 도보로 약 5~7분 이내에 이용할 수 있는 재래시장 상권 접근성이 좋습니다.

주변에 초등학교(고산초등학교, 세곡초등학교 등)가 다수 위치하고 동양미래대학교가 인접해 있어 학군 및 교육 환경은 양호한 편입니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 '제2종일반주거지역(7층이하)'으로 지정되어 있으며, '장애물제한표면구역(진입표면)', '대공방어협조구역' 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한사항이 존재하나, 이는 고척동 일대 광범위한 지역에 해당하며 일반적인 주거용 건물 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

물건 실지조사 시 거주자 부재 등으로 내부구조 조사를 못하여 건축물대장상의 '건축물현황도'를 기준으로 작성되었으므로, 내부 구조가 실제와 다소 다를 수 있는 점을 유의해야 합니다.

별도의 혐오시설은 검색되지 않아 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 노후 주택에 비해 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다소 아쉬운 지하철 접근성을 인근 버스정류장과 다양한 편의시설(공원, 시장, 학교)이 상쇄해 주고 있으며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건은 권리 관계를 단순화하고 인수 리스크를 줄일 수 있는 긍정적인 요소입니다.

4. 투자 포인트

* **신축급 주택:** 2019년 사용승인으로 준수한 건물 상태와 최신 설비(승강기 포함)를 갖춤.

* **실수요층 선호 평형:** 전용 약 9평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 주택.

* **권리금액 리스크 감소:** 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건이 매수인의 추가 부담을 크게 줄일 가능성이 높음. (입찰 전 재확인 필수)

* **주거 환경 양호:** 대학교 인근 및 주거 밀집 지역으로 생활 인프라(시장, 공원, 학교)가 잘 갖춰져 있어 투자 및 실거주 가치가 높음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계