나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8893 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-194 유니온쉐르빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8893 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-194 유니온쉐르빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경8893 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-194 유니온쉐르빌 제4층 제402호 | 감정가: 107,048,000원 | 최저가: 68,510,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8893 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8893 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-194 유니온쉐르빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 107,048,000원

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

토지 지분율: 1219

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

건물 지분율: 2400

건물 제시외면적: 20.48㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 대체로 양호합니다. 토지는 남서측 및 남동측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 유OO에 대해 채권자 서OOOOOOOOOO가 신청한 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 현재 제공된 정보상으로는 특별히 복잡한 권리관계(유치권, 선순위 임차권 등)가 명시되어 있지 않으나, 실제 경매 진행 시에는 법원의 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 말소기준권리 이하 권리들의 소멸 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 및 학교가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '화일초등학교' 인근이라는 점은 학군 관련 수요를 기대할 수 있는 요소입니다. 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2002년 12월 18일에 사용승인을 받았습니다. 약 23년이 경과된 건물로, 생활 편의성은 갖추고 있으나 노후화에 따른 유지보수 필요성은 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 테라스 부분에 무단 증축된 제시외건물 ㉠입니다. 이 부분은 관할 관청에 신고 또는 허가 여부, 위반건축물 해당 여부에 따라 원상회복 명령이나 이행강제금 등의 제재가 부과될 수 있으며, 낙찰자가 이를 부담해야 할 수 있습니다. 제시외건물의 면적 또한 추후 정밀측정 시 변동 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 제한 사항이 존재하여 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, '화일초등학교' 인근에 자리하여 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 테라스 부분의 무단 증축된 제시외건물로 인한 행정 제재 가능성이 가장 큰 리스크 요인이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대응책 마련이 필수적입니다. 또한, 여러 법규에 의한 토지 이용 제한 사항과 건물 노후도, 불확실한 임대차 관계 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 감정가가 1억 7백만 원대로, 서울 지역 물건 중에서는 상대적으로 소액으로 접근 가능한 투자 기회를 제공합니다. 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역이며, 초등학교 인근이라는 점에서 기본적인 생활 인프라가 뒷받침됩니다. 강제경매 개시 물건으로, 권리관계가 정리될 경우 비교적 단순하게 낙찰받을 수 있을 가능성이 있습니다 (단, 세부 권리 분석 필수).

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계