나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9076 [1] 서울특별시 양천구 신월동 20-11 성운빌라 제지하층 제2호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9076 [1] 서울특별시 양천구 신월동 20-11 성운빌라 제지하층 제2호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매5계 2025타경9076 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 20-11 성운빌라 제지하층 제2호 | 감정가: 79,000,000원 | 최저가: 63,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9076 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 20-11 성운빌라 제지하층 제2호

용도: 다세대주택 (지하층)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 금 79,000,000원

소유자/채무자/채권자: 김OO (권리관계 단순)

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

건물면적 (전용면적): 31.26㎡ (약 9.46평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 3층 건물 내 제지하층 제2호

사용승인일: 1991.02.13. (준공 34년차, 노후주택에 해당)

2. 입지 및 환경 분석 (최고의 입지: 아님)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 '신월중학교' 동측 인근에 위치한 빌라 밀집 지역입니다. 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 노후된 다세대주택이 주를 이루어 향후 재개발/재건축 이슈 발생 시 주목받을 여지는 있으나, 현재는 조용한 주거지로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리합니다. 다만, 지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 있으나 도보로 이용하기에는 다소 거리가 있어 지하철 접근성은 '보통' 수준입니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축 규제

용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)입니다. 7층 이하로 고도 제한이 있어 향후 개발 시 용적률 제한을 받을 수 있습니다. 또한, '수평표면구역', '상대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 다양한 규제에 해당됩니다. 특히 '상대보호구역'은 교육 환경에 대한 규제가 적용되므로, 건축 관련 행위 시 강서양천교육청에 반드시 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 '부동산강제경매'로, 채무자의 강제적인 채무 이행을 위해 부동산이 매각되는 사건입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'로 명시되어 있어 기본적인 권리관계는 단순해 보이나, 채권자 역시 성만 같고 동명이인일 가능성이 높으므로 등기부등본상의 말소기준권리 및 채권 내역을 정확히 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대관계는 '미상'으로 보고되어 있어, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사 및 매각물건명세서로 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있다면 명도 과정에서 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 편의시설

주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성은 양호합니다. '신월중학교' 인근이므로 교육 시설 접근성도 나쁘지 않으며, 기본적인 상권은 주변 주택가를 중심으로 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 환경적 리스크 (잠재적 리스크)

서울특별시 양천구에는 '양천자원회수시설(쓰레기 소각장)'이 가동 중입니다. 본건 소재지인 신월동에서 물리적 거리를 확인해야 하지만, 쓰레기 소각장 등 환경 기초시설은 주변 부동산 가치에 부정적 영향을 미칠 수 있는 잠재적 혐오시설로 분류되므로, 위치 및 거리를 반드시 확인해야 합니다. (이 문장은 실제 검색 결과에 기반한 일반적인 정보입니다. 직접적인 거리는 확인되지 않았습니다.)

4.3. 이용 상태 및 설비 내역

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 1991년 준공된 노후 건물로, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있으나 건물의 연식으로 인해 설비 교체 및 내부 수리 등의 추가 비용이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다. 지하층이라는 특성상 채광, 습기, 방수 문제 등도 현장 확인이 필수적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 '지하층'입니다. 지하층은 지상층 대비 선호도가 낮고, 침수 위험 및 환기/채광 등의 문제로 인해 시세가 낮게 형성되며, 매매 회전율이 떨어질 수 있습니다.

둘째, 1991년 준공된 노후주택으로, 향후 대규모 수리 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

셋째, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 철저한 임차인 조사가 필요합니다.

넷째, 양천구 내부에 존재하는 대형 혐오시설(자원회수시설)과의 거리 및 영향도 확인이 필요합니다.

5.2. 종합 의견

감정가 7,900만원은 서울 양천구 소재의 노후된 다세대주택(지하층)임을 고려할 때, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 본건은 실거주 목적보다는 소액 투자나 재개발/재건축 이슈 발생 시 지분 확보를 위한 투자 목적으로 적합합니다. 지하층이라는 단점을 상쇄할 만큼의 감정가 대비 낮은 유찰이 발생하거나, 주변 지역 개발 호재가 가시화될 경우에만 접근하는 것이 유리합니다.

5.3. 투자 포인트

1. 소액 투자: 감정가가 1억원 미만으로, 서울 내 소액으로 주택 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

2. 구도심 재생 잠재력: 준공 34년차의 노후된 다세대주택 밀집지역으로, 장기적인 관점에서 구역 지정 등의 재개발/모아타운 등의 추진 가능성을 염두에 둔 지분 투자로 활용 가능합니다.

3. 단순 권리관계: 현재 제시된 정보만으로는 소유자/채무자/채권자가 동일 성함으로 되어 있어, 낙찰 후 복잡한 채권/채무 관계에 얽힐 가능성이 상대적으로 낮습니다. (등기부등본 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계