나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9076 [1] 서울특별시 양천구 신월동 20-11 성운빌라 제지하층 제2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 3층 건물 내 제지하층 제2호로서,
(사용승인일 : 1991.02.13.)

- 외벽 : 드라이비트 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경9076 (1) 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 20-11 성운빌라 제지하층 제2호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 79,000,000원이며, 토지 면적은 16.00㎡(약 4.84평), 건물 면적은 31.26㎡(약 9.46평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 김OO입니다.

특이사항으로는 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 거주 중입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '신월중학교' 동측 인근 지역입니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 '화곡역'도 근거리에 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

주변에 특별히 명시된 혐오시설은 없으나, 공항시설법상 수평표면구역에 포함되어 있어 관련 영향을 고려할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경9076)입니다.

본 건에는 임차인 김명완(김 ) 씨가 보증금 75,000,000원, 차임 0원 조건으로 거주 중이며, 2020년 6월 11일 전입, 2020년 6월 4일 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 상태입니다.

등기부등본 상 '을7' 주택임차권(75,000,000원)이 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리로서, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

물건명세서 상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 75,000,000원, 전입일 2020.06.11., 확정일자 2020.06.04.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

또한, 집합건물 등기부 요약 상 해당 주택임차권은 '말소: 인수'로 표기되어, 매수인이 보증금 75,000,000원을 인수하는 것이 확실시됩니다.

권리분석 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 별도의 다른 권리관계에 대한 사항으로 보이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원은 인수되는 것으로 판단하는 것이 합리적입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 다세대주택과 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 시내 접근성이 양호한 편이나, 물건 자체의 직접적인 상업 활동 가치보다는 주거지로서의 가치가 더 큰 지역입니다.

5. 생활정보

건축물 현황에 따르면, 본건은 1991년 2월 13일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 3층 건물 내 지하 1층에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 정방형 형태이며, 건부지로 이용되고 있습니다.

북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김명완 씨에게 지급해야 할 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 해당 잔액을 추가로 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

본건이 지하층이라는 점은 일반적인 주거 선호도에 따라 가치 평가 및 환금성에 일부 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건물이 1991년에 건축되어 노후화되었으므로, 향후 예상되는 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 다세대주택으로, 감정가 79,000,000원 대비 75,000,000원의 높은 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있는 물건입니다.

최근 주변의 신축급 다세대주택 시세가 3억원 이상임을 고려하면, 본건의 감정가는 건물의 노후도, 지하층이라는 점, 그리고 인수 부담 등을 반영하여 상당히 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

인수해야 할 임차인 보증금의 규모가 크기 때문에, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있으나, 인수 보증금 부담과 향후 발생할 수 있는 비용을 면밀히 계산하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

실수요자 관점에서 서울 서남권 주거지 내 비교적 저렴한 진입 가격으로 내 집 마련 기회를 제공할 수 있습니다.

향후 지역 개발 및 주택 노후도 개선 등의 요인에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

지하철 5호선 화곡역 인근이라는 교통 편의성은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다.

하지만, 본건은 대항력 있는 임차인 김명완 씨의 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산의 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

현재 감정가가 79,000,000원이라는 점은, 이미 이러한 인수 부담과 물건의 단점(지하층, 노후도)을 반영한 보수적인 가치 평가로 판단할 수 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준인 79,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 실제 총 매수 부담액이 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

최종 입찰 결정은 현장 조사, 임차인과의 협의 결과, 경매 배당률 예측 등 추가적인 면밀한 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.