나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8907 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8907 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8907 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제301호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 156,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8907 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채무자: (공란)

소유자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2021.07.15. (약 4년차 신축급)

토지면적: 12.07제곱미터 (약 3.65평)

건물면적 (전용): 14.25제곱미터 (약 4.31평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, ‘화곡터널’ 북동측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용에 편리함이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

화곡역 일대 상권은 주거 밀집 지역을 기반으로 한 생활 상권으로, 병원, 학원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 발달되어 있습니다.

도보로 이용 가능한 거리에 재래시장 및 각종 생활 밀착형 편의시설이 분포하고 있어 주거 만족도가 높은 편입니다.

인근에 근린공원이 있어 쾌적성이 확보됩니다.

혐오시설 정보: 해당 물건지 주변으로 직접적인 화장장, 쓰레기 소각장 등 광역적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 화곡동 구도심 특성상 일부 유흥시설이 혼재된 구역이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건폐율 및 용적률 적용을 받습니다.

주의가 필요한 제한사항으로 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사기지 관련 규제를 적용받는 지역입니다. 이는 건축물의 높이 제한과 밀접하게 관련되므로 재건축 등 장기적 투자 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

임대차 관계는 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 임대관계 등은 미상입니다. 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각’이라는 점입니다.

이는 매수인이 임차보증금 잔액에 대한 책임을 부담하지 않는 조건으로 매각이 진행된다는 의미이지만, 해당 조건이 정확히 이행되는지 여부와 관련된 세부 내용을 확인하고 입찰해야 하는 리스크가 있습니다.

입찰자는 반드시 입찰 전 주택도시보증공사(HUG) 또는 법원을 통해 해당 조건의 구체적인 이행 여부와 그 범위를 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급의 소형 다세대주택으로, 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

전용면적이 약 4.31평으로 소형 원룸 또는 초소형 투룸 형태로 보이며, 소액 실거주자나 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

감정가 2억 4,400만원은 입지 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 반드시 '주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건'을 면밀히 분석하고 입찰해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자 및 실거주 적합: 전용 14.25제곱미터의 소형 면적으로, 주택 매입을 위한 초기 진입 장벽이 낮은 편입니다.

역세권 신축급 건물: 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

권리 관계 조건부 명확성: 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각은 해당 잔액에 대한 매수인의 부담이 원칙적으로 없다는 의미이므로, 권리 관계 측면에서 유리할 수 있습니다. (단, 조건의 이행 여부 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계