나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [1] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [1] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매2계 2025타경8996 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호 | 감정가: 428,000,000원 | 최저가: 273,920,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

본건은 서울남부지방법원 2025타경8996 (1)호 부동산임의경매 사건으로, 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호 근린생활시설(스크린골프장)에 대한 토지 및 건물 일괄매각 물건입니다.

감정가는 428,000,000원으로 책정되었으며, 채무자와 소유자가 김OO으로 동일하여 형식적 경매가 아닌 일반적인 채무 변제를 목적으로 하는 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 상세 분석 및 면적 현황

건물은 2020년 5월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 비교적 신축급 건물(16층 건물 중 지하 1층)입니다. 현재 인접 호수와 함께 스크린골프장, 카운터, 탈의실 등의 용도로 이용되고 있습니다.

토지 면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물 면적: 90.83㎡ (약 27.47평)

총 전용 면적: 90.83㎡ (약 27.47평)

토지 및 건물 지분율은 각각 2298.28과 9083.19로, 개별 등기가 가능한 구분 건물 형태입니다. 근린생활시설이므로 아파트와 같은 전용/분양면적 구분은 적용되지 않으나, 실질적으로 사용 가능한 전용 면적은 90.83㎡이며, 이는 스크린골프장과 같이 넓은 면적을 필요로 하는 업종에 적합합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""신정네거리역""(지하철 2호선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 근린상업지역에 위치하고 있으며, 지구단위계획구역(신정네거리)에 포함되어 향후 개발 기대감도 일부 존재합니다.

2.2. 교통 상황

지하철 2호선 신정네거리역이 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 양호합니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 평지붕 건물로 견고하며, 외벽은 석재 붙임 마감으로 깔끔합니다. 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 건물 가치가 높고, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 시설 관리 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

신정네거리역을 중심으로 형성된 상권은 주거 밀집 지역을 기반으로 한 항아리 상권의 성격을 띠고 있습니다. 인근의 다세대 주택 및 아파트 단지 거주민을 흡수할 수 있는 생활 밀착형 상권입니다. 본건의 용도가 스크린골프장으로 이용 중인 점을 볼 때, 주변 주거 인구의 레저 및 생활 편의 수요를 충족시키는 업종으로서 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 현재와 같이 스크린골프장으로 계속 운영하거나, 주변 상권 수요에 맞춰 다른 운동 시설, 대형 음식점 등으로의 전환도 고려해볼 수 있습니다.

2.5. 혐오 시설 정보

일반적인 혐오 시설(공동묘지, 쓰레기 소각장, 변전소 등)은 본건 주변에 위치한다는 검색 결과는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 과거 신정동 연쇄폭행 살인사건이 발생했던 지역의 일부로 언급되었으며, 이는 지역 주민들에게 심리적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 사건은 수년 전 발생한 미제사건이며, 본건 건물과는 직접적인 연관이 없습니다. 입찰 결정 시 참고 사항으로만 고려하시기 바랍니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일합니다. 이는 채권자(용OOOOOOOO)가 채무 불이행을 이유로 담보권을 실행하는 일반적인 임의경매 사건입니다. 말소 기준 권리 이후 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계 확인을 위해서는 매각 물건 명세서 및 등기부등본 확인이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

현재 임대 관계가 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도(건물 인도) 문제가 발생할 수 있습니다. 스크린골프장이라는 특성상 시설 이전 및 명도에 시간이 소요될 수 있으므로, 명도 협상 및 명도 소송에 대한 계획 수립이 필요합니다. 예상치 못한 유치권이나 법정지상권의 성립 여부는 서류상으로 확인되지 않으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 기타 특이사항

본건은 지하 1층에 위치한 근린생활시설이며, 현재 스크린골프장으로 이용 중입니다. 지하층 상가의 경우 지상층 대비 접근성이 다소 떨어질 수 있으나, 본건처럼 대형 시설을 필요로 하는 스크린골프장, 헬스장 등은 임대료 절감 및 면적 확보가 용이한 지하층을 선호하는 경향이 있어 장점으로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 신정네거리역 인근의 우수한 입지와 양호한 교통 환경을 갖춘 2020년 준공의 비교적 신축 상가입니다. 주거 밀집 지역의 핵심 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 현재 스크린골프장으로 안정적인 운영이 예상되는 물건입니다. 감정가가 적절히 책정되었다면, 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 역세권이자 주거 밀집 지역 내 핵심 상권에 위치하여 배후 수요 확보가 용이합니다.

신축급 건물 가치: 2020년 사용 승인된 건물로 건물 상태가 양호하며, 감가상각에 대한 부담이 적습니다.

용도 변경 유연성: 현재 스크린골프장 외에도 대형 학원, 운동 시설, 근린생활시설 등 다양한 업종으로의 전환이 용이할 수 있습니다.

안정적인 임대 기대: 해당 지역 상권은 주거 기반의 소비가 꾸준히 발생하는 곳이므로, 상권 분석을 통해 적절한 업종을 유치한다면 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계