나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8996 [1] 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""신정네거리역(지하철2호선)"" 북동측 인근에 위치하
며, 주위는 각종 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 신정네거리역)이 소
재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 16층건내 제지하1층 제비101호외 3개호로서,
(사용승인일: 2020.05.28)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등임.

이용상태

인접호수와 함께 본건 공히 스크린골프장 및 카운터, 탈의실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(신정네거리), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입
표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8996 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 제지하1층 제비101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 428,000,000원

* 토지면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

* 토지지분: 22.9828㎡ (약 6.95평)

* 건물면적: 90.83㎡ (약 27.48평)

* 건물지분: 90.8319㎡ (약 27.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 용인축산업협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제지하1층 제B101호

* 사용승인일: 2020년 5월 28일

1.1. 입지조건

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* 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 신정네거리역(2호선) 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 1.주변 혐오시설 조사 결과

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* 현재 제공된 정보와 추가 검색 결과에 따르면, 본 물건지의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을1 (농업협동조합자산관리회사 근저당, 2021년 3월 9일 접수, 650,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 2,050,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 8월 3일

* 확정일자: 2022년 9월 19일

* 배당신고일자: 2025년 3월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 고 는 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

* 등기부채권 총액: 2,200,000,000원

1.3. 상권분석

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* 본건은 신정네거리역을 중심으로 형성된 활성화된 상업지역 내에 위치합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 본건은 현재 스크린골프장으로 이용 중입니다.

* 다수의 상업시설 입점으로 인한 경쟁 환경이 존재하나, 신정네거리역 이용객 및 배후 주거단지 수요를 바탕으로 안정적인 상권 유지 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 2호선 신정네거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 아파트 단지, 다세대주택 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 지역은 주거와 상업 기능이 혼합되어 있어 생활 편의성과 직주 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한상태: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(신정네거리) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 일부 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

* 임차인 관련: 임차인 고 는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 채무 규모: 총 등기부채권 총액이 22억원으로 감정가 대비 상당히 높은 편이나, 이는 매각으로 소멸되므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 양천구 신정네거리역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 현재 스크린골프장으로 정상 운영 중이므로 인수 후 바로 영업이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 절차만 원만히 진행된다면 안정적인 투자가 가능합니다.

* 주변 지역은 꾸준한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있어 임대 수익 또한 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 초역세권 입지: 신정네거리역 도보 1~2분 거리로 최고의 접근성을 자랑합니다.

* 신축 상가 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 주거단지와 상업시설 밀집으로 인한 꾸준한 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰 후 권리 문제 없이 소유권 행사가 가능합니다.

* 즉시 수익 창출 가능: 현재 운영 중인 스크린골프장 상태로 인수 시, 빠른 시일 내 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 428,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 순수하게 물건의 가치와 미래 수익성을 기반으로 접근이 가능합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 물건 조사, 주변 시세 및 임대료 조사, 잠재적 수익률 분석 등의 추가적인 정밀 분석이 반드시 필요합니다. (별도 유료 컨설팅을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.