나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경415 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역(지하철1호선, 7호선)""남측 인근
에 위치하며, 인근에 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 소재하는 바, 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '독산역(지하철1호선)',
'가산디저털단지역(지하철1호선, 7호선)' 이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건으로서,
외벽: 커튼월 등 마감,
내벽: 실내인테리어 등 마감
창호: 시스템창호 등 마감.

이용상태

지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호 4개호로서,""지원시설(업무시설-금융업소)""로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반
+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경415 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제6층 제617호

건물명: G밸리 더리브 스마트타워

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 주용도: 공장, 기타용도: 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설))

현재 이용 상태: 지원시설(업무시설-금융업소)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 12.30㎡ (약 3.72평)

토지 지분: 12.3㎡ (약 3.72평)

건물면적: 48.45㎡ (약 14.66평)

건물 지분: 48.45㎡ (약 14.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 존재 (구분지상권 인수)

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 상업용 건물 등이 밀집해 있어 산업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 1호선 독산역이 가까이 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 15층, 지하 4층 규모이며, 본건은 그중 제6층에 위치합니다. 외벽은 커튼월, 내벽은 실내 인테리어, 창호는 시스템 창호 등으로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지 위에 건축된 건물로, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 건물은 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 일단의공업용지조성사업지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률, 수도권정비계획법, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 여러 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 시점(2025년 3월 5일, 2025년 6월 24일, 2025년 8월 22일)에 설정된 국민은행의 임의경매개시결정(갑3), 금천세무서장의 압류(갑4), 금천구(서울특별시)의 압류(갑5)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 2021년 8월 19일 등기된 구분지상권 (1토지 을구 18번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 잠재적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (두방샵 대표)

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-09-12

* 확정일자: 2025-03-21

* 배당신고일자: 2025-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,140,000,000원 (국민은행 근저당)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 가산동 일대는 'G밸리'라 불리며 대규모 지식산업센터와 IT 기업이 밀집한 서울 서남부의 대표적인 산업단지입니다.

* 주변에 업무시설과 상업시설이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준하며, 유동인구가 많은 지역입니다.

* 현재 본건은 "지원시설(업무시설-금융업소)"로 이용 중으로, 금융 관련 업종이나 유사 업무 시설에 적합한 환경을 제공합니다.

* 건축물대장상 주용도는 공장이나 기타 용도로 산업시설, 근린생활시설이 포함되어 있어, 다양한 업종의 입주가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통망이 잘 갖춰져 있어 직장인들의 출퇴근이 용이합니다.

* 단지 내 또는 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 본건 소재지 인근에서 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 정확한 정보는 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 구분지상권: 2021년 8월 19일에 등기된 구분지상권은 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 해당 토지 이용에 제약이 될 수 있으므로, 정확한 권리 내용 및 범위를 파악하는 것이 중요합니다.

* 임차인 존재: 대항력은 없으나 임차인이 점유 중이므로, 명도 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 및 별도등기: 이들 용어는 경매 물건의 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 추가적인 권리 분석 및 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 인근에 위치한 지식산업센터(지원시설)로, 교통이 편리하고 배후 상권 및 산업 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 현재 금융업소로 이용 중이며, 건물 규모 및 상태도 양호한 편입니다. 다만, 말소되지 않는 구분지상권 인수와 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: 역세권이며 산업단지 내에 위치하여 임대 수요가 풍부합니다.

* 다용도 활용 가능: 지식산업센터로서 다양한 업무 및 지원시설 용도로 활용 가능합니다.

* 적정 규모의 전용면적: 48.45㎡(약 14.66평)으로 중소규모 사업체에 적합한 크기입니다.

* 양호한 교통 접근성: 지하철 및 도로망이 발달하여 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 298,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없고, 권리 분석상 큰 문제는 없으나 구분지상권 인수 리스크와 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 인수되는 구분지상권의 가치 및 영향, 임차인 명도 비용, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 공실률 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 예상 범위 : 감정가의 80% ~ 100% 수준 (약 238,400,000원 ~ 298,000,000원) 을 고려해볼 수 있으나, 이는 상세한 시장 조사 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.