나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8685 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 887-14 선경자이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8685 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 887-14 선경자이빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8685 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 887-14 선경자이빌 제5층 제501호 | 감정가: 258,696,500원 | 최저가: 165,566,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경8685 (1) 다세대주택

1.1. 물건 기본 정보 분석

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8685 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 887-14 선경자이빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 258,696,500원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

면적 현황:

- 토지면적: 23.66㎡ (약 7.15평)

- 건물 전용면적: 41.89㎡ (약 12.67평)

- 건물 제시외면적: 11.31㎡ (약 3.42평)

(참고: 다세대주택의 경우 건물면적 41.89㎡는 통상 전용면적을 의미하며, 아파트의 분양면적처럼 공용면적이 포함된 공급면적은 별도로 표기되지 않아 확인이 필요합니다.)

소유자/채무자: 진OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항:

- 제시외 건물 (ㄱ)이 포함되어 매각됩니다. 이는 현황상 존재하는 건물로, 낙찰 후 등기/철거 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자는 명도에 대한 리스크가 낮을 수 있으나 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경:

서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됩니다.

건물 개요 및 이용상태:

철근콘크리트구조의 평스라브지붕 5층 건물 중 5층입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 되어 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수시설 및 난방시설 등이 갖춰져 있습니다.

토지의 형상 및 도로:

2필지가 일단의 부정형 토지이며, 제2종근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한:

도시지역, 제2종일반주거지역으로 건폐율/용적률 적용에 유리하며, 주거시설 건축에 적합한 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 복합적인 규제가 적용되므로 향후 건축행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

- 본건은 강제경매 사건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 신청한 경매입니다.

- 매각물건명세서상 임차인 현황 및 권리 관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각" 조건은 명도(이사) 리스크를 줄일 수 있는 긍정적인 요소로 보이나, 권리 포기서 제출 여부와 조건의 세부 내용을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물:

- 제시외 건물 (ㄱ)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 제시외 건물의 면적은 11.31㎡ (약 3.42평)입니다. 등기 여부 및 위반 건축물 여부를 필히 확인해야 하며, 위반 건축물일 경우 이행강제금 부과 또는 철거 명령이 내려질 수 있다는 점을 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

교육 환경:

시흥초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 초품아(초등학교를 품은 아파트)와 유사한 좋은 교육 입지 조건을 갖추고 있습니다.

생활 편의시설:

주변에 근린생활시설과 시장 등이 소재하여 일상생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

혐오시설 여부:

(검색을 통해 주변 혐오시설 유무가 구체적으로 확인되지 않았으나, 감정평가서상 '제반 주위 환경은 보통임'으로 미루어 특기할 만한 혐오시설은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 최종 입찰 전 임장 활동을 통해 종교 시설, 변전소, 재활용장 등 기피 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

- 제시외 건물 리스크: 매각 포함된 제시외 건물(11.31㎡)의 위반 건축물 여부 확인이 필수적이며, 만약 위반 건축물일 경우 이행강제금 및 원상복구(철거) 부담이 발생할 수 있습니다.

- 임차인 관련 특이사항: 임차인 및 주택도시보증공사의 배당 잔액 반환청구권 포기 조건이 명확하게 이행되었는지, 명도 대상자는 누구인지 등은 매각물건명세서 및 법원 서류를 통해 최종 확인해야 합니다.

- 5층의 단점: 엘리베이터 유무는 건물 구조(5층)에서 중요한 요소입니다. 엘리베이터가 없는 경우 거주 편의성 및 향후 매각 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 서울 금천구 시흥동의 제2종일반주거지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2억 5,869만 6,500원입니다. 초등학교 인접성 등 주거 편의성은 양호한 것으로 보이나, 제시외 건물 및 임차인 권리 포기 조건 등 권리적 특이사항이 존재하여 이에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 특히 5층이라는 점과 제시외 건물 문제를 해결할 수 있는 방안을 수립하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자 진입 가능: 감정가가 비교적 낮아 서울 주택에 소액으로 접근할 수 있는 기회입니다.

2. 우수한 학군 접근성: 시흥초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

3. 명도 리스크 감소 가능성: 임차권 승계인의 반환청구권 포기 조건으로 명도 협상에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다. (조건 이행 여부 확인 필수)

4. 높은 전용률: 다세대주택의 특성상 아파트 대비 전용면적이 넓어 실제 사용 면적이 효율적입니다. (전용면적 41.89㎡, 약 12.67평)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계