나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8849 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1304호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8849 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1304호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8849 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1304호 | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 158,208,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경8849 (1) 사건으로, 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제13층 제1304호에 소재하는 오피스텔입니다.

감정가는 309,000,000원으로, 토지 및 건물 일괄매각 조건의 부동산강제경매 물건입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

용도는 오피스텔이며, 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 전용면적은 19.35㎡ (약 5.86 평) 이며, 토지 지분은 4.60㎡ (약 1.39 평) 입니다.

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 건축되었으며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 환경

지하철 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 소재하는 더블 역세권의 뛰어난 교통 접근성을 확보하고 있습니다.

본건까지 차량출입이 가능하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 용이합니다.

2.2. 주변 환경 및 시설

주위는 오피스텔, 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본 오피스텔은 고층에 해당하며, 주변 주거 시설과 상업 시설의 접근성이 높아 생활 환경이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제약사항

토지는 정방형 완경사지로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역에 해당하여 향후 상업적 활용도가 높을 수 있습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(수평표면) 등 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 일부 제약 사항이 있으므로 최종 투자 결정 전 규제사항을 반드시 재확인해야 합니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

매각은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분에 대한 별도의 위험 부담이 없습니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

본 물건의 가장 중요한 주의사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각’입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 미배당 임차보증금 잔액이 발생할 수 있는 잠재적 위험을 해소하는 조건으로, 해당 조건이 실제로 이행된다면 낙찰자의 부담이 크게 줄어들어 권리관계가 비교적 명확해지는 효과가 있습니다. 다만, 매각 조건 충족 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

3.3. 소유 관계

소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 까치산역 인근은 2호선과 5호선이 교차하는 지점으로, 유동인구가 풍부하며 상권이 활성화되어 있습니다.

인근에 소규모 근린생활시설이 소재한다고 감정평가서에 명시되어 있어 기본적인 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 혐오 시설 여부

인근에 까치산공원, 까치산재래시장 등 주민들이 이용 가능한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

본 물건지 및 인근 지역에 대한 현장 조사 및 검색 결과, 현재까지 직접적인 대형 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장장, 고압선 등)은 보고되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통한 직접적인 환경 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 임차보증금반환청구권 포기 조건의 실제 이행 여부입니다. 법원의 조건을 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다. 만일 조건이 충족되지 않을 경우 미배당 임차보증금 잔액이 발생할 수 있습니다.

또한, 감정평가서에 현황과 공부상의 내용이 다소 상이할 수 있으니 재확인하라는 내용이 있으므로, 내부 구조도 확인 및 현장 조사가 필수입니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선, 5호선 까치산역 더블 역세권의 초역세권 오피스텔로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

깨끗한 권리 조건: 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각될 경우, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없어 권리관계가 깨끗해지는 효과가 있습니다. (조건 충족 시)

상업지역 희소성: 일반상업지역에 위치하여 주택가와 상권이 공존하는 환경으로 향후 가치 상승 여력 및 환금성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 임차 수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

특히 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각은 잠재적 리스크를 제거하는 호재로 작용할 수 있습니다. 경매 입찰 시에는 감정가 (309,000,000원) 대비 주변 시세 및 임대 현황을 면밀히 조사하고, 법원의 매각 조건을 철저히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계