나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8971 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제4층 제406호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8971 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제4층 제406호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8971 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제4층 제406호 | 감정가: 262,000,000원 | 최저가: 167,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8971 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제4층 제406호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

경매구분: 부동산강제경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

감정가: 262,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.65㎡ (약 3.82평) (토지지분율 1265)

건물 전용면적: 14.94㎡ (약 4.52평) (건물지분율 1494)

1.3. 권리 관계

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 '화원중학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 지하철 5호선 '화곡역' 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준의 교통여건을 갖추고 있습니다. (후기에서는 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다고 언급됩니다.)

2.2. 건물의 현황

구조 및 특징: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감입니다. (사용승인일: 2021.07.15.)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 제한이 적용됩니다. (제2종일반주거지역(7층이하)인 점은 재개발/재건축 시 용적률 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.)

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류

부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(송OO)입니다. 이는 채권자의 강제집행으로 인한 경매임을 의미합니다.

3.2. 임차인 관련 주의사항 (핵심 리스크 관리)

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 매수인이 임차인의 미배당 보증금을 추가로 인수할 위험(통상적인 매각 조건)을 배제하고, 그 책임을 임차인 또는 HUG(주택도시보증공사)가 포기한다는 조건 하에 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 명확하게 이행된다면 낙찰자는 인수할 보증금이 없어 권리분석상 매우 안전합니다. (다만, 실제 매각 공고문을 통해 이 조건이 최종 유효한지 재확인해야 합니다.)

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 및 생활 정보

주변에 화곡역이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설(편의점, 식당가 등) 이용이 용이합니다.

주거 환경은 다세대 및 아파트가 혼재된 형태로, 비교적 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다. (주변에 편의점이 가깝고 치안도 좋다는 평가가 있습니다.)

4.2. 잠재적 리스크

면적의 협소함: 건물 전용면적이 14.94㎡ (약 4.52평)으로, 소형 원룸 또는 초소형 주택의 크기입니다. 이는 잠재적 임차 수요층을 1인 가구로 한정하며, 향후 매매 시 수요층이 한정적일 수 있습니다.

화곡동 일대 빌라 시장의 상황: 최근 전세 사기 등의 이슈로 인해 화곡동 일대 빌라/다세대 시장은 외부 인식이 다소 부정적일 수 있습니다. 다만, 본건은 2021년 사용승인으로 비교적 신축에 해당합니다.

혐오시설: 인근에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 주거지역으로 형성되어 있습니다.

4.3. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 몇 년간 큰 수리비가 발생할 가능성이 적습니다.

안전한 권리 관계: '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 매각 시 최종적으로 유효하다면, 가장 큰 권리적 리스크인 임차보증금 인수 문제가 해결되어 명도(집 비우기) 과정이 비교적 수월하고 안전할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 2.62억 원으로, 소형 면적과 함께 상대적으로 낮은 초기 투자금으로 접근 가능성이 높습니다. (낙찰가에 따라 변동)

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본건은 2021년 신축급 다세대 주택(도시형생활주택)으로, 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다. 소형 면적에 대한 수요(1인 가구)가 꾸준한 서울 지역 내 물건입니다.

가장 긍정적인 요소는 임차인의 보증금 포기 조건부 매각 가능성입니다. 이 조건이 유지된다면 권리분석이 깔끔해져 초보 투자자에게도 비교적 안전한 물건이 될 수 있습니다. 다만, 매각 조건 및 임차인 현황에 대해 입찰 전 법원 공고문을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

소액/단기 투자 적합: 1인 가구 대상 월세 수익형 부동산으로 적합하며, 신축급 건물이라 초기 관리 비용이 적게 듭니다.

권리 안전성: 임차보증금 인수 위험을 배제한 매각 조건에 주목해야 합니다.

역세권 입지: 5호선 화곡역 접근성이 높아 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계