나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8730 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8730 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8730 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제3층 제302호 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 130,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 다세대주택

1.1. 사건 개요

사건번호

서울남부지방법원 2025타경8730 (1)

소재지 및 용도

서울특별시 강서구 화곡동 410-41 르네빌 제3층 제302호, 다세대주택(도시형생활주택)

감정가

금 255,000,000원

매각물건

토지/건물 일괄매각, 부동산강제경매

소유자 및 채권자

소유자: 김OO, 채권자: 주OOOOOOO

면적 정보

토지면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물 전용면적: 28.62㎡ (약 8.66평)

특이 및 주의사항

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됨.

본건은 2021년 8월 12일 사용승인된 비교적 신축급 건물임.

1.2. 물건 분석 (감정평가 요약)

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역임.

교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임. 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 근거리에 위치하여 이용 편의성이 있음.

건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 제3층 제302호임. 외벽은 치장벽돌붙임 등, 창호는 샷시창 등임.

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지 현황

완경사의 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택)로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 등으로 지정되어 있음.

1.3. 입지 조건 및 생활 정보

입지 조건

화곡동의 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 화일초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호함. 대중교통 여건은 보통이나, 서울 서남부의 주요 환승역 중 하나인 까치산역(2호선/5호선) 접근성이 비교적 용이한 점은 장점임.

상권 분석

주거지역의 특성상 대규모 상권은 아니나, 인근에 편의점 등 소규모 생활편의시설이 갖추어져 있어 일상생활 편의도는 양호한 것으로 판단됨.

생활 정보

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 밀집 지역으로 치안은 보통 이상으로 평가됨. 차량 진출입이 용이하여 자가용 이용 편의성도 갖추고 있음.

1.4. 권리 분석

임차 관계 및 리스크

임대관계는 미상이지만, 본 건의 경우 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 매수인이 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 예상됨. 이는 낙찰자에게 명도 리스크를 줄여주는 매우 긍정적인 조건임.

법적 제약 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 재건축 시 규제를 받을 수 있으나, 현 건물 이용에는 문제가 없음.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크

다세대주택 밀집 지역 특성상 주차 공간 부족 문제가 있을 수 있음.

완경사지에 위치하여 이동에 불편함이 있을 수 있음.

인근에 지하철역이 있으나, 역세권으로 분류하기에는 다소 거리가 있을 수 있어 현장 조사를 통한 정확한 이동 시간 확인이 필요함.

종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 작은 면적이지만 까치산역을 이용할 수 있는 주거지역에 위치하고 있어 실수요층의 선호도가 높을 수 있음. 특히 임차보증금반환청구권 포기 조건은 권리관계 측면에서 매우 안전하며, 명도 부담이 적어 투자 매력이 높음.

투자 포인트

실수요 측면

주택도시보증공사의 권리 포기 조건으로 인한 안전한 권리관계.

비교적 신축급 건물(2021년) 및 승강기 설비 등 우수한 건물 상태.

화일초등학교 인접 및 까치산역 접근성 등 양호한 주거 환경.

투자/수익 측면

강서구 화곡동은 서울 내 실수요가 꾸준한 지역으로, 비교적 적은 투자금으로 서울 주택을 확보할 수 있는 기회.

안전한 권리분석으로 명도 비용 및 시간 절감 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계