나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8377 [1] 서울특별시 구로구 오류동 27-40 삼원그린빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8377 [1] 서울특별시 구로구 오류동 27-40 삼원그린빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8377
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로27길 30-1 삼원그린빌, 제5층 제502호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매2계 2025타경8377 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로27길 30-1 삼원그린빌, 제5층 제502호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 45,056,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8377 (1)이며, 소재지는 서울특별시 구로구 오류동 27-40 삼원그린빌 제5층 제502호 다세대주택입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 110,000,000원이며, 소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 권OO입니다.

1.2. 물건 현황 (면적 정보)

본건은 2016년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제5층에 위치합니다.

건물 전용면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

토지 대지권면적: 19.62㎡ (약 5.93평)

참고: 구분건물은 2층부터 5층까지 각 층별 2세대씩 총 8세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 구로구 오류동 "오류초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통상황은 보통 수준이며, 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남측 근거리에 지하철 1호선 "오류동역"이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 공동주택 밀집 지역의 특성을 가집니다. 생활편의시설로는 오류초등학교 등 각급 학교가 인접하며, 오류동역 근처 및 주변에 근린생활시설들이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용에 무리가 없습니다.

혐오시설 여부: 감정평가서상 특별히 기재된 혐오시설은 없으나, 정확한 판단을 위해 현장 방문 및 주변 시설에 대한 추가 조사가 필요합니다.

3. 권리 및 잠재적 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 채무자(박OO)가 소유자(박OO)와 동일하여 일반적인 부동산강제경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되어 건물 소유에 필요한 토지 사용권(대지권) 확보에 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 임대차 내역은 미상으로, 낙찰 시 임차인이 존재한다면 명도(인도명령) 진행에 대비해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 집합건축물대장상 "위반건축물" 표기입니다.

이 표기는 건축법을 위반한 불법 증축 또는 용도 변경 부분이 존재함을 의미하며, 이는 다음과 같은 문제를 야기할 수 있습니다.

- 이행강제금: 관할 구청으로부터 정기적으로 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

- 대출 제한: 위반건축물은 은행 대출 심사 시 불이익을 받거나 대출 자체가 어려울 수 있습니다.

- 매매 어려움: 향후 매매 시 위반건축물 사실로 인해 매매가가 하락하거나 거래가 지연될 수 있습니다.

해당 위반 사항의 내용(예: 옥탑 증축 등) 및 철거 가능 여부, 이행강제금 수준 등에 대한 면밀한 조사가 필수입니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 오류동역을 근거리에 두고 있는 역세권의 소형 다세대주택입니다. 2016년 건축으로 비교적 신축에 속하며, 승강기 및 개별난방 등 편의시설을 갖추고 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 적합합니다.

다만, 면적이 매우 작다는 점과 치명적인 리스크인 "위반건축물" 표기가 존재하므로, 이는 감정가 및 향후 매각가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 실수요자라면 소형 주택의 가치를 인정하고 위반건축물 리스크를 감수할 수 있는 수준에서, 투자자라면 리스크를 반영한 충분한 안전마진을 확보하는 금액에서 입찰해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

- 오류동역 근거리 (지하철 1호선) 역세권 입지입니다.

- 상대적으로 신축(2016년 사용승인) 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 개별난방, 승강기, 주차시설 등 다세대주택으로서의 기본 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

- 소형 평형이므로 낮은 진입 장벽과 적은 초기 투자 비용으로 접근이 가능합니다.

주의: 위반건축물 리스크를 정확히 인지하고, 이에 따른 추가 비용(이행강제금, 철거 비용 등)을 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계