나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8777 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 4902-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울우신초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 오피스텔, 근린주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약4-5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외물건인 지하수관정이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층,지상2층 건물로서, (사용승인일: 1979.12.09) 외벽: 치장벽돌 마감 등 내부: 벽지, 페인트 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

지하1층: 근린생활시설 1층: 근린생활시설 2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 일부 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참고.

공부와의 차이

본건 건물 지1층은 일반건축물대장상 주택으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8777 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 4902-15

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,951,639,900원

* 토지 면적: 120.80㎡ (약 36.54평)

* 건물 면적: 174.21㎡ (약 52.70평)

* 건물 제시외 면적: 95.77㎡ (약 28.97평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO (등기부상으로는 김순자가 강제경매 신청)

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "서울우신초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업시설, 오피스텔, 근린주택, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 초등학교가 인접한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 2월 17일 하나은행 근저당권 (을12)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 모든 근저당권 (하나은행 2건, 국민은행 2건, 별내새마을금고 1건)

* 등기부상 모든 가압류 (김순자, 최영숙, 정갑두, 국민은행)

* 강제경매 (김순자)

* 임의경매 (더블유케이2509유동화전문)

* 인수 또는 주의가 필요한 권리:

* 대항력 있는 임차인: 김영희 (보증금 5,000,000원, 월세 200,000원, 전입일자 1988.10.14)

* 임차인 김영희는 최선순위 임차인으로서 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하거나 임차인에게 배당되지 않을 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인: 유상숙 (보증금 298,000,000원), 유상현 (보증금 360,000,000원)

* 채권자는 2025년 4월 29일 임차인 유상숙 및 유상현에 대한 배당 제외 신청의견서를 제출했습니다. 이들 임차인은 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 등기부 채권 총액: 1,570,139,920원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 신길동 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 서울우신초등학교 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 근린주택으로서 1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 지역 내 상업 활동에 기여하는 바가 큽니다.

* 주변에 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울우신초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 주변 환경: 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김영희: 1988년부터 거주한 임차인으로, 보증금 500만원은 잠재적 인수 금액으로 고려해야 합니다. 장기 거주로 인한 명도 관련 이슈도 발생할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인들의 보증금: 유상숙, 유상현 임차인의 보증금 총액이 6억 5천 8백만원에 달하나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 채권자의 배당 제외 의견은 긍정적이나, 최종 배당 결과를 확인해야 합니다.

* 건물 노후: 1979년 준공된 건물로, 구조적 안정성 및 리모델링 필요성 검토가 필요합니다.

* 지하수 관정: 제시외 건물인 지하수 관정이 존재하며, 현재 사용하지 않으나 유지보수 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건, 중복사건: 관련 법적 절차나 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울우신초등학교 인근에 위치한 근린주택으로, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다.

* 감정가는 19억 5천만원 수준이나, 다수의 채권 채무 관계와 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 대항력 없는 임차인들의 높은 보증금으로 인해 복잡성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 확보 및 향후 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 명도 및 권리 관계 정리에 상당한 주의가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 신길동의 준수한 입지에 위치하며, 주변 개발 가능성이 있습니다.

* 용도: 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물로 다양한 활용이 가능합니다.

* 잠재 가치: 지역 개발 계획 및 상권 활성화 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 현 감정가는 1,951,639,900원입니다.

* 본건의 총 채권액은 1,570,139,920원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

* 대항력 있는 임차인 김영희의 보증금 500만원은 잠재적 인수 금액으로 고려해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인 유상숙(298,000,000원) 및 유상현(360,000,000원)의 보증금 총액 658,000,000원은 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 채권자의 배당 제외 의견은 긍정적이나, 최종 배당 결과 확인이 필요합니다.

* 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 매매된 다세대/연립주택의 면적당 가격은 약 670만원 ~ 1,170만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건 근린주택의 감정가 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 본 건물의 감정가(174.21㎡ 기준) 면적당 가격은 약 1,170만원으로, 주변 시세와 비교 시 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 복잡성, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 대항력 없는 임차인들의 높은 보증금 인수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 1,561,311,920원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 건물 상태를 재확인하고, 최종 배당 결과 예측을 포함한 정밀한 권리 분석을 수행한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.