나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8911 [1] 서울특별시 양천구 신월동 230-15 리빙하우스 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재‘신원초등학교’남동측에 위치하며, 주위는 다세대주
택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재한 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 내 제2층 제202호로,
(사용승인일 2012.09.18)

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 하수도(2015-06-18)(저촉), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구),<공항
소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면
구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
정비구역(2017-03-23)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

- 기호(2): 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>
,수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-03-23)<도시 및 주거환경정비법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8911 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 230-15 리빙하우스 제2층 제202호

건물명: 리빙하우스

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 19.06㎡ (약 5.76평)

건물면적: 29.55㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2012년 9월 18일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 ‘신원초등학교’ 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 남측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 도로, 하수도(저촉), 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 13일 접수된 정연주 근저당권 (60,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(신상헌)

보증금: 162,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 8일

확정일자: 2020년 7월 1일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 주택임차권등기 말소 조건부 매각.

* 임차인: 이수송

보증금: 6,500,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2025년 3월 28일

확정일자: 2025년 3월 28일

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금: 0원

등기부채권 총액: 222,000,000원

특이사항: 임차인 신상헌 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인 관련 명도 부담은 없을 것으로 예상되나, 조건의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

최근 매매 동향 (분석):

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 기준 신축(2017~2019년식) 건물에서 전용면적 약 52~55㎡의 매물이 302,000,000원에서 329,000,000원 선에 거래되었습니다. 이는 본건의 전용면적 29.55㎡(약 8.94평)와 비교했을 때 단위 면적당 시세가 상대적으로 높게 형성될 가능성을 시사합니다. 본건 감정가 185,000,000원은 단위 면적당 약 6,250,000원으로, 최신 건물들의 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식(2012년식)을 고려한 가격 조정 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 신원초등학교가 위치하며, 주거 지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각 조건은 법적 검토가 필요하며, 해당 조건 이행 여부에 따라 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 제한: 하수도 저촉, 공항 소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역 등 여러 법적 규제가 있어 향후 재건축 또는 리모델링 시 제약이 따를 수 있습니다.

임대관계 미상: 명시되지 않은 임차인이 존재할 경우 추가적인 명도 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

혐오시설: 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 신원초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

건물 자체는 2012년에 사용승인되어 비교적 최신축에 속하며, 기본적인 편의시설 및 교통 환경은 보통 수준입니다.

권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 임차인들은 대항력이 없어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 관련 매각 조건의 정확한 해석 및 이행 여부가 중요하며, 토지이용계획상의 다양한 제한사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 대비 합리적인 감정가: 인근 신축 다세대주택 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인 및 HUG 조건으로 인한 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주거 선호 지역: 초등학교 등 생활 편의시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원입니다. 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세, 그리고 본건의 권리관계 및 HUG 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

HUG 인수조건의 명확한 확인과 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 수준인 185,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 움직임을 면밀히 파악하여 결정하는 것이 좋습니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 하단 또는 약간의 프리미엄을 고려한 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.