나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8703 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8703 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8703 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제401호 | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 200,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8703 (1)이며, 용도는 다세대주택으로, 토지/건물 일괄매각 대상 부동산강제경매 사건입니다.

본 물건의 감정가는 314,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 제4층 제401호입니다.

건물 전용면적은 35.24제곱미터(약 10.66평)이며, 대지권 지분 면적은 21.75제곱미터(약 6.58평)입니다.

본 건물은 2016년 12월 20일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 2, 5호선 까치산역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

노선버스정류장도 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

제시된 정보로 보아 교통 상황은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화원중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

주택도시보증공사에서 공시하는 정보와 감정평가서상의 위치를 종합적으로 고려했을 때, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 것으로 보입니다.

상권은 역세권과 학교 인근의 생활밀착형 상권으로 판단되며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 목적으로 매우 적합합니다.

혐오시설 검색 결과, 주거 밀집 지역의 특성상 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 장례 시설 등)은 인근에 확인되지 않습니다. 다만, 화곡동 다세대 주택 밀집 지역의 공통적인 문제점인 주차 문제 및 다소 혼잡한 도시 경관 등은 감안해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

등기사항전부증명서 기준으로 주택임차권 등기가 확인됩니다.

임차보증금은 245,000,000원이며, 임대차계약일자는 2021.7.5, 확정일자는 2021.8.24입니다.

해당 임차인은 주택임차권 등기를 마쳤으며, 이는 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 다시 확인해야 합니다.

가장 중요한 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 *포기 조건* 매각이라는 점입니다.

이 조건이 실행될 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수할 위험은 사라지게 되어 권리분석상 매우 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 입찰 전 반드시 해당 '포기 조건'의 세부 내용과 이행 여부를 법원 공고를 통해 최종 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 권리 인수 리스크 (조건부)

상기 '권리 분석' 섹션에서 언급된 바와 같이, 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 충족되지 않거나 조건 내용이 상이할 경우, 낙찰자가 임차인의 대항력 있는 보증금 중 미변제액을 인수할 잠재적 리스크가 발생할 수 있습니다.

반드시 매각 조건의 최종 확인이 필수적입니다.

4.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태를 가지고 있습니다.

이는 재건축/리모델링 등 향후 토지 개발 행위 시 제한 사항으로 작용할 수 있으나, 현재 다세대주택 용도로 이용하는 데는 큰 문제가 없습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 내 지하철역 인근에 위치하며, 비교적 준수한 신축(2016년 사용승인) 다세대주택이라는 점에서 실수요 및 투자 수요 모두에게 매력적입니다.

가장 큰 메리트는 '임차권 승계인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건' 매각이며, 이 조건만 확실히 이행된다면 권리 관계가 매우 깔끔해져 안전한 투자가 가능합니다.

5.2. 투자 포인트

* 1. 우수한 입지 조건: 2, 5호선 까치산역 인근의 더블 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2. 권리 관계의 안정성: 조건부 매각이긴 하나, 임차권 승계인의 보증금 잔액 포기 조건은 명도 및 권리 인수 리스크를 크게 줄여줍니다.

* 3. 실속형 면적: 전용면적 10평대의 실속형 다세대 주택으로 1~2인 가구의 수요가 높습니다.

* 4. 초기 감정가 메리트: 현재 감정가(314,000,000원) 대비 실거래가 및 주변 시세를 비교하여 적정 입찰가를 산정한다면 충분한 투자 가치가 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 입찰 전 반드시 법원 기록 및 현장 답사를 통해 모든 정보를 재확인하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계