나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8573 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제7층 제707호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8573 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제7층 제707호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8573 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제7층 제707호 | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 134,656,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8573 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제7층 제707호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자: 남OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 7층 (사용승인일: 2020.02.28)

특이사항: 신축급(2020년 사용승인) 오피스텔입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 9.85㎡ (약 2.98평)

건물면적(전용면적): 28.67㎡ (약 8.67평)

*제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡ (제시외물건 없음)

1.3. 건물 및 입지 요약

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 건물이며, 집합건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스 개별난방시설 등을 갖추고 있습니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 인근에는 2호선 구로디지털단지역이나 독산역 등을 이용할 수 있는 버스 노선이 운행 중인 것으로 보입니다.

주위 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 본건이 위치한 토지는 준주거지역에 해당하며, 제1종지구단위계획구역(문성생활권) 내에 있습니다.

도로 상황: 본건 동측으로 노폭 약 20~22m 내외, 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

편의 시설: 주변에 홈플러스, 빅마켓, 롯데시네마, 이마트, 농협하나로마트, 가산 아울렛 등이 있어 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 각종 병의원, 약국, 은행 등도 근거리에 위치합니다.

학군: 문성초, 가산초, 세일중, 문성중, 독산고 등이 학군 정보로 확인됩니다.

근린 시설: 독산자연공원, 독산다목적광장 등 근린 시설도 주변에 위치합니다.

2.3. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매 사건입니다.

매각 대상: 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

주의 사항 (핵심 권리 조건):

본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다.

이 조건은 낙찰자가 임차인(또는 주택도시보증공사)의 미배당 임차보증금 잔액을 추가로 인수할 위험을 면제해주는 매우 중요한 조건입니다. 입찰 참여자는 반드시 이 조건이 매각물건명세서에 명시되었는지, 잔금 납부 시까지 유효한지 최종적으로 확인해야 합니다. 만약 이 조건이 포기되지 않은 상태로 매각되면, 낙찰자가 미배당 임차보증금을 인수할 수 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

법적 제한 사항: 본건 토지(독산동 973-1 외 2필지)는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 내에 위치하며, 공항시설법(장애물제한표면구역), 교육환경보호구역, 군사시설 보호법(대공방어협조구역) 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. 이는 일반적인 수도권 건물에 적용되는 사항이지만, 향후 증개축이나 용도 변경 시 제약 사항이 될 수 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역에 특이한 혐오 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

3. 투자 의견

3.1. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 건물 상태가 양호하며, 오피스텔로서 주거 및 업무용 활용이 가능합니다.

핵심 권리 안전장치: "임차보증금반환청구권 포기 조건" 매각이 명시되어 있어, 입찰자가 임차인의 미배당 보증금을 인수할 위험을 원칙적으로 제거하고 입찰할 수 있는 큰 장점이 있습니다. (최종 확인 필수)

입지: 준주거지역에 위치하여 주거 편의성이 양호하며, 인근 대중교통 및 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2020년식 준신축 오피스텔로서, 전용면적 약 8.67평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 주거 공간입니다. 특히, 임차보증금 잔액에 대한 인수 위험을 배제하는 조건으로 매각된다는 점은 매우 매력적인 요소로 작용하여 경쟁률을 높일 수 있습니다. 해당 조건의 유지 여부를 최종적으로 확인한 후, 주변 오피스텔의 매매 및 전세 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 감정가 2억 6,300만 원은 2025년 기준 시세 대비 적정성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계