나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경362 [1] 서울특별시 구로구 구로동 85-23 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.02.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, "건부지(주상용)"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 기와지붕 2층건으로서, 외벽: 벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 및 벽지 도배 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 "근린생활시설 및 주택 등"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

본건 지층은 공부상 "근린생활시설 및 단독주택"으로 등재되어 있으나, 현황 "창고"로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경362 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 85-23

* 용도: 근린주택

* 감정가: 921,303,000원

* 토지면적: 100.80㎡ (약 30.5평)

* 건물면적: 166.00㎡ (약 50.2평)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국성원 (등기부등본상 확인)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 등기부현황: 말소기준권리는 2009년 2월 27일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

* 말소예상권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(을2~을4, 갑3, 갑6)는 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액: 등기부등본상 채권 총액은 658,400,000원입니다.

* 임차인 분석:

* 임차인: 임성미

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 2월 7일

* 확정일자: 2020년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주위환경: 본건 주위는 주상용 건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권 형성이 되어 있습니다.

* 건물 이용현황: 현재 건물은 "근린생활시설 및 주택 등"으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 특히, 지층은 공부상 "근린생활시설 및 단독주택"으로 등재되어 있으나, 현황은 "창고"로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

* 최근 매매사례:

* 2026년 7월 2일, 구로동 739-41번지 소재 1994년식 다세대주택, 전용면적 41.22㎡, 매매가 195,000,000원.

* 2026년 7월 1일, 구로동 112-24번지 소재 2023년식 다세대주택, 전용면적 29.84㎡, 매매가 282,000,000원.

* 2026년 7월 6일, 구로동 448-81번지 소재 2012년식 다세대주택, 전용면적 21.75㎡, 매매가 299,900,000원.

* 시장 동향: 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 볼 때, 해당 지역의 부동산 시세는 꾸준히 형성되고 있습니다. 본건은 근린주택으로서 상가 임대 수익을 통한 추가적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건은 "구로구청" 남측 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변 상업시설 및 주택이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 또한 원활한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후도: 건물은 1984년에 준공되어 약 40년 이상 경과된 노후 건물에 해당합니다.

* 공부상 이용현황과 현황 이용 간 차이: 지층이 공부상 근린생활시설 및 단독주택이나 현황 창고로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 등에 따른 추가 확인 또는 조치가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 이용 및 신축/증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동, 구로구청 인근에 위치한 근린주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 권리 분석상 매우 안정적인 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식이 오래되었고 지층의 공부상 용도와 현황 이용이 상이하며, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 구로구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통 여건 또한 편리합니다.

* 임대 수익 기대: 근린주택으로서 상가 및 주택 임대를 통한 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되며, 임차인 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 재건축/리모델링 등을 통해 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 921,303,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대 주택 매매 사례(1.95억 ~ 2.99억)는 본건(근린주택)과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 지표로 활용할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 본건의 감정가는 9.21억원으로, 건물 노후도 및 제반 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 737,042,400원 ~ 829,172,700원

* 주변 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에 심각한 수준의 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 구로디지털단지가 인접해 있어 해당 지역의 산업적 특성을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.