나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51286 [1] 서울특별시 은평구 응암동 592-36 더프라임 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 응암동 새절역 남측 월편 인근에 인근에 위치하며, 부근은 빌라 및
다세대주택등이 주를 이루어 형성되어 있는 일반주택지대로, 인근 간선도로변으로
각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원
등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반 입지여건은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고
지하철역(새절역/6호선)이 도보로 약6~7분 정도 거리에 위치하여 일반대중교통사
정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 5층 501호로서,
외벽 : 조적타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감,
바닥 : 비닐쉬트등 마감,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

5층 501호 : 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 도시가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 정방형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 서측으로 노폭 약 4미터의 포장
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2021.04.28일 이며 본건이 속한 건물동은 지
하1층 ~ 지상6층 규모의 다세대주택으로서 총 14세대임.
(3)기 타 : 본건은 수차례의 현장방문에도 불구하고 계속되는 폐문 및 관계인
부재로 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 건물외
관조사와 인근주민 탐문 등을 병행하여 내부이용상황 등을 개략적
으로 추정조사 하였는바, 사실조회시 다소 상이할 수도 있으니 경
매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 서울특별시 은평구 응암동 592-36번지에 소재하는 더 프라임 5층501호 도시형생활주택입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 '더 프라임'이며, 2021년 4월 28일 사용승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 6층 건물(지하 1층 포함)로서, 총 14세대가 거주 중입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 16.45㎡(약 4.98평)이며, 건물면적은 26.77㎡(약 8.10평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 16.45㎡, 26.77㎡입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51286 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가는 302,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울 은평구 응암동 새절역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 빌라 및 다세대주택이 주를 이루는 일반주택지대로 형성되어 있으며, 간선도로변으로 근린생활시설, 점포, 상가 등이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 각급 학교와 근린공원이 있어 주거지로서의 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 도보 약 2~3분 거리에 버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 새절역이 도보 약 6~7분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 대항력 있는 임차인(을3, 주택임차권)이 존재합니다. 해당 임차인은 김이슬이며, 보증금 315,000,000원, 전입일자 2021년 8월 27일, 확정일자 2021년 7월 27일입니다. 등기부등본상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에는 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2023.09.01. 제107678호) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부상 소유권이전(갑4), 소유권이전2번신탁등기말소(갑3) 등의 권리사항이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 자체 분석

'더 프라임'은 2021년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택(도시형생활주택)으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 총 14세대가 거주하는 단지형 다세대주택입니다.

4.2. 주변 상권 특징

본 건이 위치한 응암동 지역은 빌라 및 다세대주택이 밀집된 주거지역이며, 인근 간선도로를 따라 다양한 근린생활시설과 상업시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다. 새절역 역세권으로서의 가치도 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

건물 인근으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 위치하고 있으며, 불광천과 근린공원이 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

도보 거리에 각급 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 315,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 투자금 부담이 커질 수 있습니다.

6.2. 조사 과정의 한계

감정평가 과정에서 수차례 현장 방문에도 불구하고 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부 이용 상황을 개략적으로 추정 조사한 것으로 확인되었습니다. 실제 내부 상태는 조사 결과와 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 및 이해관계인 탐문을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 새절역 역세권이라는 장점과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 315,000,000원 인수라는 중대한 부담이 존재합니다. 감정가(302,000,000원)가 인수해야 할 보증금보다 낮아, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 상당함을 시사합니다. 따라서, 본 건은 투자 시 임차인과의 관계 및 보증금 변제 여부에 대한 철저한 분석과 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 6호선 새절역 도보 이용 가능 거리.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 양호 예상.

* 주거 편의성: 주변 상권 및 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(26.77㎡, 약 8.1평)을 기준으로 주변 시세(2026년 5월 거래된 인산엘르빌, 29.83㎡, 29,000만원 거래 사례 기준, 평당 약 3,222만원)를 적용하면, 본 건의 시장 가치는 약 261,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 315,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 추정되는 시장 가치(약 261,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 사항이 있으나, 등기부상 '을구 3번 주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있고 물건명세서에도 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명확히 기재되어 있어, 보증금 315,000,000원을 매수인이 인수한다고 가정하는 것이 가장 보수적이고 안전한 판단입니다.

이 경우, 매수인이 실질적으로 부담하는 총액은 '입찰가 + 315,000,000원'이 됩니다. 현재 추정되는 시장 가치(약 261,000,000원)를 고려할 때, 입찰가를 0원으로 하더라도 총 부담액이 시장 가치를 초과하는 상황이므로, 현재 시점에서 실질적인 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

따라서, 본 건은 인수해야 할 보증금 규모가 매우 커 현 시세 기준으로 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰을 고려하신다면, 임차인 보증금의 최종 변제 가능성 및 인수 여부에 대한 더욱 면밀한 법률적 검토와 함께, 낙찰 후 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않는 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 할 것입니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.