나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8589 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제11층 제1101호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8589 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제11층 제1101호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8589 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제11층 제1101호 | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 146,432,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 오피스텔 (2025타경8589)

1.1. 기본 정보 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8589 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제11층 제1101호

용도: 오피스텔 (집합건물)

감정가: 286,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 소유자(송OO), 채무자(정보없음), 채권자(주OOOOOOO)

토지면적: 7.53㎡ (약 2.27평)

건물면적 (전용면적): 28.10㎡ (약 8.49평)

*본건은 오피스텔로, 전용률 50% 가정 시 추정 분양면적은 약 56.20㎡ (약 17.00평)입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물의 구조: 철근콘크리트조 평지붕 11층 건물 중 11층

사용승인일: 2021년 03월 09일 (신축급 건물)

건물 이용상태: 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 평탄한 세장형의 2필 일단 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측 및 북측으로 포장도로와 접함.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역 내 주상복합 형태의 주거지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정이 양호한 편입니다. 인근의 까치산역(2호선, 5호선)이 도보권(약 10~15분 추정)에 있어 더블 역세권의 접근성을 가집니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

상권: 주위에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 특히, 인근의 '화곡동 복개천 먹자골목' 등 상업시설이 발달되어 있어 젊은 층 1인 가구의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

생활 편의: 화곡1동주민센터를 비롯하여 주변에 마트, 은행, 병원, 약국 등 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

자연 환경: '서서울호수공원' 등도 인접하여 도심 속에서도 여가 및 산책을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각대상 및 경매 유형

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로, 건물과 토지 지분 모두 매각되어 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

경매구분: 부동산강제경매로, 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 경매입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

**중요 주의사항:** 임차인 및 주택임차권 승계인 '주택도시보증공사(HUG)'의 **배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건**으로 매각됩니다. 이는 통상적으로 낙찰자가 HUG에 대한 잔여 보증금 반환 의무를 지지 않는다는 조건으로, 권리관계가 단순화되어 매수자 입장에서 유리하게 작용하는 경우가 많습니다. 다만, 최종적으로 매각 조건을 꼼꼼히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

임차관계: 임대관계는 미상(알려지지 않음)으로 조사되었으나, 위 주의사항을 통해 HUG가 임차권 승계인으로 존재하는 것이 확인되므로, 임차인의 현황 및 권리신고 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 제한사항

토지이용계획: 일반상업지역으로 높은 용적률을 기대할 수 있는 지역이지만, 본건은 '중요시설물보호지구(공항)', '진입표면구역', '대공방어협조구역' 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 인근에 김포공항이 위치함에 따른 규제로, **항공기 소음 발생 가능성**을 내포하고 있습니다. 최고층인 11층의 경우 소음 민감도를 체크해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 신축급(2021년 사용승인)의 11층 오피스텔로서, 전용면적 약 8.5평의 소형 주거시설입니다. 까치산역 더블 역세권이 예상되는 우수한 입지에 위치하며, 주변 상권이 발달되어 1인 가구 또는 신혼부부를 위한 주거용 오피스텔로서 투자 및 실거주 가치가 높습니다. 특히 HUG의 잔액 포기 조건은 낙찰자에게 권리적 부담을 줄여주는 긍정적인 요소로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: **신축급 건물 및 우수한 입지**: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 일반상업지역 내에 위치하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

투자 포인트 2: **안전한 권리관계 확보 가능성**: 임차권 승계인(HUG)의 배당 잔액 포기 조건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담을 크게 줄여주는 결정적인 이점입니다.

투자 포인트 3: **합리적인 감정가**: 감정가 2억 8천 6백만원은 주변 신축 소형 오피스텔 시세를 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

*최종적으로, 항공기 소음 등 잠재적 리스크를 고려하여 현장 답사를 통한 주변 환경 확인 및 정확한 시세 분석 후 입찰가를 산정하는 것을 추천드립니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계