나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8361 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8361 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 11층1104호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8361
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 140, 11층1104호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8361 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 140, 11층1104호 | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 140,288,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8361 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8361 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 11층1104호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

토지면적: 7.57㎡ (약 2.29평)

토지 지분율: 757 (참고: 지분율 표기는 일반적으로 비율을 의미하나, 여기서는 면적 단위와 혼동될 수 있어 주의가 필요합니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.28㎡ (약 8.55평)

건물 지분율: 2828 (참고: 지분율 표기는 일반적으로 비율을 의미하나, 여기서는 면적 단위와 혼동될 수 있어 주의가 필요합니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자:

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 이루어지는 지역입니다. 단지 남측으로 약 6m 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 송OO입니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 관련 내용입니다. 현재 임차인이 거주 중이며, 임차보증금은 286,000,000원으로 확인됩니다. 이는 감정가 274,000,000원보다 높은 금액입니다.

매각조건에 명시된 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'은 매우 중요합니다. 이는 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금을 전액 배당받지 못했을 경우, 그 잔액에 대해 낙찰자에게 별도로 청구할 수 있는 권리를 포기해야 함을 의미합니다. 따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 승계나 추가 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인의 HUG 배당금 수령 결과에 따라 복잡한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 까치산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 다양한 편의시설과 상가들이 입점해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근 오피스텔 시세는 2억 3,500만 원에서 2억 4,500만 원 선으로 조사된 바 있으며, 본건의 감정가는 이와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 보입니다.

1.5. 생활정보

지하철 2, 5호선 '까치산역'을 도보로 이용할 수 있어 강남 및 도심 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 편리합니다. 주변에 까치산 근린공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 2021년 3월 9일에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 보증금 문제입니다. 현재 임차인의 보증금(286,000,000원)이 감정가(274,000,000원)보다 높아, 낙찰 후 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다. HUG의 배당 이후에도 잔액이 발생하고, 이 잔액에 대해 임차인이 법적으로 권리를 주장할 경우 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '진입표면구역(진입표면)', '대공방어협조구역' 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 초역세권에 위치하며 신축급 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통과 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 임차인 문제만 원만히 해결된다면 안정적인 거주 및 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 현재 임차인의 보증금이 감정가를 상회하고, 낙찰자가 임차보증금 반환청구권 포기 조건을 승낙해야 한다는 점에서 임차인 관련 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. HUG의 배당 결과와 임차인과의 명확한 소통 및 합의가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 지하철 2, 5호선 까치산역 초역세권으로 교통이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자의 관심이 높을 수 있습니다.

2. **신축급 건물:** 2021년 준공으로 비교적 최신 건물로, 노후도에 대한 부담이 적습니다.

3. **잠재적 시세 차익:** 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 보증금 이슈로 인해 정확한 낙찰가 산정이 중요합니다.

4. **명확한 권리 분석:** 임차인의 보증금 관련 특이사항을 인지하고, 명확한 권리 분석 후 입찰에 참여한다면 위험을 관리하며 투자할 수 있습니다.

5. **소액 투자 가능성:** (경매 진행 상황에 따라 유찰될 경우) 감정가 대비 낮은 금액으로 진입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (참고: 유사 건물이 유찰 시 1억 5,600만 원대에 경매가 진행된 사례가 있습니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계