나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8328 [1] 서울특별시 양천구 신월동 94-10 큐브투 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양서중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위

는 다세대주택, 소규모아파트, 업무용빌딩 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.02.26.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층

건물 내 2층 204호로서,

외 벽 : 외장석재 및 치장벽돌쌓기 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등이 되어

있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약30미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관

리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허

가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간: 2024년9월10일부터 2029년9월9일까지 지

정), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8328 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 94-10 큐브투 제2층 제204호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 2층 (2021년 2월 사용승인)

전용면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

대지권 면적: 25.52㎡ (약 7.72평)

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 북동측 인근에 위치.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 다세대주택, 소규모 아파트, 업무용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재.

교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함. 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022.03.17.)

주요 인수 권리:

* 주택임차권: 김 석 (전입 2021.04.26., 확정 2021.04.15.)

* 보증금: 279,000,000원

* 대항력: 있음

* 매각 후 인수: 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 함.

인수 가능한 총 임차보증금: 279,000,000원.

참고: 현재 경매는 임차인 김 석이 채권자로 신청한 강제경매 사건임.

1.3. 상권분석

지역 특성: 주거 중심의 상권으로, 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호함.

용도 지역: 제3종일반주거지역으로, 주거 기능이 강화된 지역.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 학교, 상가 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (추가적인 편의시설 현황은 현장 확인 필요)

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 석의 보증금 279,000,000원 전액 인수 가능성임. 해당 보증금액이 감정가(270,000,000원)를 초과하므로, 낙찰자는 보증금 전액을 인수하게 되어 상당한 금전적 부담이 발생함.

공동담보 및 선순위임차권: 권리 분석상 관련 내용이 언급되어 있으나, 구체적인 사항은 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 2월 사용 승인된 비교적 신축 건물인 다세대주택임.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 279,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있어, 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 요구됨.

감정평가액(270,000,000원) 대비 인수해야 할 임차보증금(279,000,000원)이 더 높은 상황으로, 낙찰 시 상당한 추가 자금 부담이 예상됨.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 비교적 최신 건물로 건물 자체의 노후화로 인한 수리비 부담은 적을 것으로 예상됨.

안정적인 주거 지역: 서울 양천구의 주거 지역에 위치하여 지속적인 주거 수요가 있을 것으로 판단됨.

극도의 위험 감수: 임차인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 상황이며, 입찰가가 현저히 낮게 형성될 경우, 투자자는 잠재적 손실을 감수하고 인수할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

시장 분석 결과, 유사 규모 및 연식의 다세대주택 시세는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원으로 추정됨.

본건의 총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (279,000,000원).

현재 추정되는 시장가(약 160,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 입찰가만으로는 수익성 확보가 불가능한 구조임.

극도로 높은 위험성을 감안하여, 보수적으로 감정가의 약 30% 수준인 80,000,000원을 예상 입찰가로 제시하며, 이는 사실상 상당한 손실이 예상되는 금액임.

예상 입찰가: 80,000,000원

총 예상 취득 비용 (입찰가 80,000,000원 기준): 80,000,000원 (입찰가) + 279,000,000원 (인수 보증금) = 359,000,000원.

이는 보수적으로 추정한 본건의 시장 가치(약 160,000,000원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 본 입찰가 기준으로는 손실이 불가피함. 신중한 판단이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.