나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9582 [1] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제104동111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""개화산역(지하철5호선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""개화산역(지하철5호선)""이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물내 제1층 제111호로서,
(사용승인일: 2020.11.26)
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 판매시설(후첨 ""내부구조도"" 참조)로 현황 ""공실""상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 전기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 판매시설, 아파트, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 왕복 2차선도로 및 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합) , 소로2류(폭8m~10m)(저촉),
소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교
환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대
보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(개화산역세권장기전세주택 도시환경<학교보건법>)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)정비구역)<도시 및 주거
환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)
(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경9582 (1) 사건에 해당하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 제판매시설1동 제1층 제104동111호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 14억 2천만원입니다.

토지 면적은 13.68㎡ (약 4.14평)이며, 토지 지분은 13.6811㎡ (약 4.14평)입니다.

건물 면적은 60.91㎡ (약 18.43평)이며, 건물 지분은 60.9143㎡ (약 18.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 중OOOOOOO입니다.

본 물건은 토지/건물 일괄매각 대상이며, 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 5호선 개화산역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 제반 주거환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 개화산역이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건 북측 및 서측으로는 왕복 2차선 도로가 있으며, 동측 및 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권 (을2)이며, 채권액은 1,080,000,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 채권 총액은 1,080,000,000원입니다.

감정평가서 요약에 따르면 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 본 경매 물건은 권리관계가 비교적 깔끔한 편으로, 낙찰 후 등기부상 권리에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치한 신마곡벽산블루밍 내 판매시설 1동 1층 111호입니다.

건축물대장상 본 건물은 2020년 11월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 근린상가(판매시설)입니다.

주위는 아파트 및 오피스텔 등 주거용 건물과 함께 판매시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

현황 조사 당시 본 건은 공실 상태로 파악되었습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 학교 관련 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지목 도로 한정).

1.4. 생활정보

지하철 5호선 개화산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 많아 잠재적 고객 확보가 가능할 것으로 보입니다.

학교와 공원이 인접해 있어 생활 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵고 공실 장기화 가능성이 있습니다.

건축물대장상 '판매시설'로 등재되어 있으나, 현황 조사 시 '공실' 상태임을 감안해야 합니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 학교 보호구역, 대공방어협조구역 등이 존재하여 향후 건축물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정으로 인한 거래 제한 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 장점이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 다수의 공항 및 학교 관련 토지 이용 제한이 존재하여 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

주변 시세 및 공실 해소 가능성을 면밀히 분석해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 지하철역 인근 역세권 상가로서 잠재적 가치가 있습니다.

* 권리 관계가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 빠른 임대차 계약을 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,420,000,000원입니다.

최근 매매 사례로 1,500,000,000원에 거래된 이력이 있으나, 현재 공실 상태 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간의 조정을 통해 결정할 것을 권유합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 임대료 수준, 공실 해소 예상 기간 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.