나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8312 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 더스위트 제5층 제502호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및
근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층 지상5층건내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2021.01.18)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8312 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 09월 14일 강서세무서장의 압류입니다.

등기부상 아래 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (박재영 외 2명, 2021-01-29)

* 공유자전원지분전부 이전 (고완석, 2021-04-15, 매매)

* 압류 (강서세무서장, 2022-09-14, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-05)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한영현)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-23

* 확정일자: 2021-02-05

* 배당신고일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음

본 건은 "임차인 한영현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 된다는 특별한 조건이 있습니다.

이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 지역 특성상 다양한 상권이 발달해 있습니다.

인근 학교 및 주거단지를 배후로 한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변 지역에 대해 일반적인 검색을 수행한 결과, 부동산 자체의 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설이나 유해시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 고도 제한 등 건축 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 화일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 설비: 도시가스 난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 거래 과정에 다소 복잡성이 존재합니다.

* 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 255,000,000원이 있으나, 권리분석 상 매각으로 소멸되며 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로서 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

다만, 임차인의 보증금 관련 특별 매각 조건 및 HUG 관련 복잡성이 존재하므로, 입찰 전 권리관계 및 인수 조건에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 상품성이 양호합니다.

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 초등학교 학군이 인접해 있습니다.

* 임차인 관련 복잡성이 해소될 경우, 명확한 권리관계로 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 시기에 건축된 M펠리체(2018년 준공, 전용면적 37.05㎡)가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건(전용면적 29.97㎡)의 시세는 약 242,757,000원 (300,000,000원 * (29.97㎡ / 37.05㎡)) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 272,000,000원이며, 신축 건물임을 감안할 때 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 건물의 신축 연식 등을 고려하여, 감정가 이상의 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.