나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8312 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8312 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8312
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 더 스위트, 5층502호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8312 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21 더 스위트, 5층502호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 217,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8312 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8312 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

* 건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

토지는 세장형의 형상으로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 북서측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

본건은 공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하며, 강서교육지원청 관할의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 교통 상황

건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.4. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다.

사용승인일은 2021년 1월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샤시창호로 시공되었습니다.

도시가스에 의한 난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 이용 상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

더불어 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

관련 법규에 따른 구체적인 제한 사항은 반드시 관계 기관(강서교육지원청, 지역경제과, 군사기지 및 군사시설 보호법 관련 부서 등)에 확인이 필요합니다.

1.7. 공부와의 차이

건축물대장, 토지대장 등 공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.8. 기타 참고 사항

임대 관계는 현재 미상입니다.

1.9. 권리 분석

본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 존재할 가능성이 있습니다.

특히, 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 채권을 인수할 수도 있음을 의미하므로, 인수되는 임차보증금액 및 관련 조건을 사전에 철저히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.10. 상권 분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 기능에 특화된 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

화일초등학교가 인접해 있어 학군 수요와 관련된 상권 특성을 보입니다.

1.11. 생활 정보

화일초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 이점이 있습니다.

주변은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역으로, 일상적인 주거 생활에 필요한 환경이 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 가능하나, 도심 접근성이나 광역적인 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

임차권 인수 리스크: 주의사항에 명시된 조건으로 인해 낙찰 시 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 금액 및 조건에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

토지 이용 제한: 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등으로 지정된 사항은 향후 건축 행위 또는 재개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

신축 건물 감가상각: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 시간이 경과함에 따라 건물 가치 하락(감가상각)이 발생할 수 있습니다.

1.13. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 다세대주택으로, 화일초등학교와 인접한 점이 주요 장점입니다.

다만, 임차권 인수 조건 및 복잡한 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 전 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

본 물건의 투자 가치는 이러한 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하고 예상 수익률과 비교하여 판단해야 합니다.

1.14. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 상태의 건물 자산을 확보할 수 있습니다.

초등학교 인접: 교육 환경을 중시하는 실수요자나 투자자에게 매력적인 요소입니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 명도 및 향후 관리의 용이성을 확보할 수 있습니다.

잠재적 시세 상승: 화곡동 지역의 개발 가능성 및 도시 재생 사업 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 본건은 일반적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계