나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6933 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 716-13 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '화곡보건경영고등학교' 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으
로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '내발산역' 등이
소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '다중주택 및 근린생활시설' 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 4m 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서,

외벽: 석재붙임 마감 및 일부 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지붙임 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
바닥: 강화마루 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

현황 지하 1층 및 지상 2층 ~ 4층은 주거용, 지상 1층은 상업용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지 및 건물에 제시외건물 ㉠ ~ ㉤이 소재하는바, 추후 경매 진행시 참고하시기 바람
(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조).

공부와의 차이

- 본건 건물 내에 소재하는 개별 주택(호실)의 경우 일반건축물대장 및 현황상 지하 1층부터
지상 4층에 위치하나, 개별 주택(호실)의 명판은 ""101"" ~ ""502"" 등으로 표기되어 있으니
추후 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 일반건축물대장 및 건축물현황도상 개별 주택(호실)의 호수 표기와 현황상 개별 주택
(호실)의 명판 표기가 상이하니 추후 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람.

- 본건 일반건축물대장 및 건축물현황도상 ""공동취사장"" 부분은 현황 ""주택(""101호"")""으로
탐문되었는바 추후 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 중 확인가능한 ""103"", ""201"", ""202"", ""402"", ""404"", ""501"", ""502""를 제외하고, 일부의
내부구조 및 이용상황은 이해관계인의 비협조 및 폐문 등으로 인해 내부확인을 못 하였는바,
내부구조 및 이용상황 등은 일반건축물대장상 건축물현황도를 기준하되, 외부관찰 및 탐문조
사 등을 토대로 작성하였으며 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매 참여시 반드시 재확인하시
기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 내발산동 716-13번지(도로명주소: 서울특별시 강서구 강서로45라길 45)에 소재하는 다중주택입니다.

본 건의 감정가는 1,844,115,400원이며, 토지 면적은 142.10㎡(약 42.98평), 건물 면적은 319.78㎡(약 96.73평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서 2021년 12월 13일에 사용승인이 완료되었습니다.

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가서 요약에 따르면 본건 토지 중 일부 6.1㎡는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

채권자는 신목신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '화곡보건경영고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '내발산역' 등이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, '다중주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 4m 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 토지 권리관계는 소유권이전(박노훈, 주식회사하우올리프로퍼티) 후 근저당권(신목신용협동조합, 600,000,000원, 2021.02.23)이 말소기준권리이며, 이후 근저당권(박병화, 230,000,000원), 압류(강서구), 임의경매(신목신용협동조합) 등이 등기되었습니다. 토지 등기부채권 총액은 830,000,000원입니다.

건물 권리관계는 소유권보존(주식회사하우올리프로퍼티) 후 근저당권(신목신용협동조합, 600,000,000원, 2021.12.21)이 말소기준권리이며, 이후 근저당권(박병화, 230,000,000원), 주택임차권(김창우, 김하랑, 박유미), 임의경매(신목신용협동조합) 등이 등기되었습니다. 건물 등기부채권 총액은 1,050,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권(을1, 2021.02.23, 2021.12.21)보다 후순위의 모든 권리 및 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-21

확정일자: 2022-01-26

배당신고일자: 2025-02-20

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022-07-15

확정일자: 2022-06-15

배당신고일자: 2025-02-17

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 120,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2022-07-20

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2025-02-05

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-04-14

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2022-02-17

확정일자: 2022-02-17

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-02-08

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 120,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2022-03-30

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2022-06-07

확정일자: 2025-02-11

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 없음

* 임차인: 이 (상가)

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2022-06-02

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 이 (주민등록)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-28

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-01

확정일자: 2022-07-05

배당신고일자: 2025-02-07

대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-30

확정일자: 2022-03-03

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

* 임차인: 차

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-28

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2025-02-06

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-06

확정일자: 2022-04-18

배당신고일자: 2025-03-05

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 2022-04-29

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 내발산동 일대의 다세대 및 연립주택은 면적과 건축 연도에 따라 제곱미터당 약 50만원에서 119만원 수준의 실거래가를 형성하고 있습니다.

2026년 5월 7일, 704-18번지 '아이디움103동'의 36.2㎡ 다세대 주택이 23,800만원(약 65.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 5월 6일, 745번지 '마곡수명산파크8단지'의 84.53㎡ 연립 주택이 100,500만원(약 118.9만원/㎡)에 거래되었습니다.

2026년 5월 1일, 710-54번지 '온세그랑빌'의 54.78㎡ 다세대 주택이 27,500만원(약 50.2만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 2021년에 사용 승인된 다중주택으로서, 감정가 18.44억원은 토지 142.10㎡와 건물 319.78㎡의 가치를 반영하고 있으며, 이는 제곱미터당 약 577만원 수준으로 평가되었습니다. 제공된 개별 호실 시세와는 직접적인 비교에 한계가 있으나, 신축 건물 및 전체 건물 가치로서는 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 5호선 '내발산역'을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

주변에 '화곡보건경영고등학교'가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 지역 내 근린생활시설 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

단독, 다가구, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상, 본건 주변에 혐오시설이 있다고 명시된 내용은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부의 공부(건축물대장)와 현황 간 차이가 존재합니다. 개별 호실의 명판 표기가 상이하거나, '공동취사장'이 '주택(101호)'으로 탐문되는 등 경매 참여 시 재확인이 필요한 부분이 있습니다.

일부 세대에 대해 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 구조 및 이용 상황이 외부 관찰 및 탐문 조사 결과와 다소 상이할 수 있습니다.

토지 중 일부 6.1㎡가 현황 도로로 이용 중인 점은 정확한 경계를 확인하고 법적 지위를 파악해야 합니다.

제시외 건물 ㉠ ~ ㉤이 존재하며, 이 또한 일괄 매각 대상이므로 이에 대한 처리 방안을 검토해야 합니다.

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제와 제2종일반주거지역(7층이하) 등의 용도지역 제한 사항은 건축 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 내발산동 716-13번지 다중주택은 2021년 신축 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 지하철 5호선 내발산역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가집니다.

권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 투자 시 긍정적인 요소입니다.

하지만 건물 내부와 공부상 차이, 일부 세대의 내부 확인 불가, 토지 일부의 현황 도로 이용, 제시외 건물 존재, 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

따라서, 본건의 성공적인 투자를 위해서는 현장 답사를 통한 철저한 물건 상태 확인과 각종 제한 사항에 대한 추가적인 법률 및 행정적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 연식으로 인한 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 내발산역 이용이 가능하여 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 안정적 임대 수익: 다중주택으로서 여러 가구를 임대하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득함으로써 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,844,115,400원입니다.

주변 시세 분석 결과, 내발산동 일대의 다세대 및 연립 주택은 제곱미터당 약 50만원에서 119만원 수준의 거래가를 형성하고 있습니다. 본건은 다중주택으로서 신축 건물임을 고려할 때, 감정가는 시장 상황 및 건물 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없으며, 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 입찰도 고려할 수 있습니다.

다만, 건물 내부와 공부상 차이, 내부 확인 불가, 토지 일부 도로 이용, 제시외 건물 존재, 공항 관련 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인들을 감안해야 합니다.

종합적으로, 감정가 1,844,115,400원을 기준으로, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 1,800,000,000원 ~ 1,900,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.