나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7400 [1] 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7400 [1] 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경7400 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로58길 20, 제5층 제501호 (신월동, 서래하우스) | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 115,712,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7400 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 185-28 서래하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 226,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 21.52㎡ (약 6.51평)

건물면적 (전용면적): 25.69㎡ (약 7.77평)

건물 이용상태: 다세대주택 (방, 거실/주방, 욕실 등으로 구성 예상)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 구비됨

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양서중학교 북서측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 남부순환로 후면의 일반 주거지대에 해당합니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

교통은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. (지하철역과의 접근성은 감정평가서에 명시되지 않았으나, 버스를 이용한 환승이 필요할 것으로 예상됩니다.)

2.2. 상권 및 생활정보

주변은 주거지대이나 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

학군으로는 양서중학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유자 및 채무/채권 관계

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매 신청)

채무자: (공란 - 소유자와 동일인일 가능성 높음)

3.2. 특이 및 주의 사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 잔여 임차보증금에 대한 인수 부담이 없다는 긍정적인 조건으로 판단됩니다.

임대차 현황: 임대내역은 미상이나, 위 '주의사항'을 고려할 때 실제 점유 및 임대차 관계에 대해 입찰 전 주택도시보증공사 등을 통한 정확한 확인이 필수적입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지역 리스크

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역-나지구), 수평표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 규제 지역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 행위나 재개발/재건축 시 제약을 받을 수 있는 잠재적 리스크입니다.

추가로, 양천구에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 있어, 비록 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 지역적 혐오시설에 대한 거리 및 영향 여부를 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 입지 및 건물 리스크

5층 건물의 5층으로 승강기가 설치되어 있어 이용에 편리함을 더하지만, 다세대주택의 특성상 추후 매매 시 아파트에 비해 환금성 및 시세 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

남부순환로 후면 주거지라는 점을 고려할 때, 도로 소음 및 인근 환경에 대한 현장 확인이 중요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 2억 2천 6백만 원으로 비교적 소액으로 서울 주택에 투자할 수 있는 기회입니다. 특히, 임차보증금 잔액 포기 조건은 낙찰자에게 명도 및 권리관계 측면에서 상당한 이점을 제공할 것으로 보입니다.

다세대주택 특유의 환금성 리스크와 공항 관련 규제, 그리고 지역적 혐오시설(양천자원회수시설)의 영향 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

소액 투자: 2억대 초반 감정가로 서울 주거용 부동산에 접근할 수 있는 투자처입니다.

권리 안정성: 주택도시보증공사의 잔여 보증금반환청구권 포기 조건은 낙찰자가 인수할 금액이 없음을 의미하며, 권리관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

실거주: 5층에 승강기가 설치되어 있어 노약자 등 실거주 편의성이 확보되어 있습니다.

임대 수익: 전용면적 약 7.77평의 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요를 고려한 투자도 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계