나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6612 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-479 화성빌라 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6612 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-479 화성빌라 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경6612
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로14길 29, 제5층 제502호 (화곡동, 화성빌라)
• 감정가: 151,900,000원
• 최저가: 77,773,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경6612 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로14길 29, 제5층 제502호 (화곡동, 화성빌라) | 감정가: 151,900,000원 | 최저가: 77,773,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6612 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-479 화성빌라 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 151,900,000 원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO / 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: $10.72\text{m}^2$ (약 3.24평)

건물면적 (전용): $20.43\text{m}^2$ (약 6.18평)

건물 제시외면적: $19.77\text{m}^2$ (약 5.98평)

총 실사용 면적 (전용 + 제시외): 약 $40.20\text{m}^2$ (약 12.16평)

1.3. 특이사항 및 유의사항

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

건축물대장상 면적 외에 제시외 건물 ($19.77\text{m}^2$)이 포함되어 매각됩니다. 제시외 건물의 철거 가능성 및 이용 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 및 주택임차권 승계인 (주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 입찰자에게 큰 부담을 줄일 수 있는 핵심 조건이므로, 매각 조건의 최종 확인이 반드시 요구됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다. 전형적인 도심 내 주택가 환경으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황 및 도로 조건

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 다만, 지하철 5호선 화곡역은 비교적 원거리에 위치하여 역세권 입지로는 보기 어렵습니다. 북서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 완경사 지대의 세장형(길고 폭이 좁은) 형태이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제5층에 위치하며, 사용승인일은 2003년 2월 17일입니다. 건물의 구조 및 마감 상태는 일반적인 다세대주택 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

토지와 건물 일괄매각 건으로, 낙찰 후 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 위험이 적어 안전성이 높습니다. 경매 구분이 부동산강제경매인 점은 특별한 권리 상의 위험을 내포하지는 않습니다.

3.2. 임차인 관련 핵심 주의사항

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다. 이는 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대해 낙찰자에게 대항력을 주장하거나 반환을 청구할 권리를 포기하는 조건이므로, 낙찰자의 추가 인수금이 발생할 위험을 제거하는 매우 유리한 조건입니다. 다만, 최종적으로 해당 조건을 법원에서 명확히 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리 관계

소유자와 채무자가 동일인이며, 기타 권리 관계에 대한 구체적인 언급은 없으나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하는 것이 원칙입니다. 매각물건명세서를 통해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

4. 지역 및 상권 분석

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 전형적인 주거 용도 토지입니다.

주변에 김포공항이 있어 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 고도 제한 관련 규제가 적용됩니다. 이는 화곡동 일대에서 흔한 제약이며, 주거 목적의 이용에는 큰 지장이 없습니다.

상대보호구역이 설정되어 있어 향후 건축 행위 시 강서교육지원청의 확인이 필요할 수 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 시설

본건 주변은 서울화일초등학교를 중심으로 형성된 주거지역으로, 학군 및 기본적인 근린생활시설 이용은 용이합니다.

주변에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않으며, 주위환경은 무난한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 정확한 주변 환경 확인을 위해 임장 시 인근 공원, 마트, 병원 등의 생활 편의시설 접근성을 확인하는 것이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함: $19.77\text{m}^2$의 제시외 건물의 이용 현황(주거용 여부, 불법 건축물 여부) 및 철거 위험성을 반드시 확인해야 합니다. 건물 면적의 상당 부분을 차지하므로 낙찰가 산정에 중요한 요소입니다.

교통의 불편함: 지하철역이 원거리에 있어 대중교통 의존도가 높은 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 다세대주택으로, $1.5$억 원대의 비교적 낮은 감정가를 형성하고 있어 소액 투자가 가능합니다. 특히, 주택도시보증공사 관련 임차권 청구권 포기 조건은 권리 분석상의 큰 이점을 제공하며, 입찰자의 명도 부담과 잠재적 인수금을 크게 줄여줍니다. 다만, 제시외 건물의 활용 여부와 법적인 리스크를 해소하는 것이 최종 투자 결정의 핵심이 될 것입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 소액 투자 접근성: $1.5$억 원대의 감정가로 서울 내 주거용 부동산에 소액으로 접근할 수 있는 기회입니다.

6.2. 권리관계의 안정성: 토지 및 건물 일괄매각이며, 가장 큰 잠재적 리스크인 임차권 승계인의 추가 보증금 반환 청구권이 포기되는 조건이므로, 안전한 권리 인수가 예상됩니다. (최종 확인 필수)

6.3. 실수요 목적: 작은 면적이지만, 실사용 면적은 약 12평대로 1인 가구 또는 신혼부부의 주거 목적으로 활용 가치가 있습니다.

6.4. 주거 밀집 지역: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계