나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9322 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제805호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9322 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제805호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9322
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제805호
• 감정가: 278,000,000원
• 최저가: 222,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9322 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제805호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 222,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 제목

1.1. 서울남부지방법원 2025타경9322 (1) 물건 보고서

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9322 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-5 제8층 제805호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡1동주민센터' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'과 버스정류장이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 본건은 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특히, 주의사항으로 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각이라는 점을 반드시 확인해야 합니다. 이는 일반적으로 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 되는 조건일 가능성이 높으나, 관련 서류를 철저히 검토하여 인수 부담이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 화곡동은 일반상업지역으로 분류되어 있어 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 상업 활동이 가능한 지역입니다. 까치산역 주변으로는 상업 시설과 주거 시설이 함께 발달하여 있어 배후 수요가 존재합니다. 마곡지구와 인접해 있어 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 까치산역이 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

생활편의: 화곡1동주민센터가 인근에 있으며, 주변 상업시설 및 주거 단지가 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 내부 미확인: 감정평가서상 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 상태 및 설비 상태 파악이 어렵습니다. 이는 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

공항 소음 영향: '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어 김포공항 인근 지역으로, 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 소음 정도는 지역별로 상이할 수 있으며, 이에 대한 사전 조사가 필요합니다.

임차인 관련 조건: 대항력 포기 조건부 매각이라 할지라도, 실제 임차인의 점유 현황 및 계약 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

화곡동 지역 특성: 화곡동은 오피스텔 및 빌라 밀집 지역으로, 유사 부동산 공급 과다로 인한 공실 리스크 및 시세 변동성을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 더블 역세권(2, 5호선 까치산역)에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나고, 업무시설 및 주거시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 2억 7,800만 원으로 책정되어 있으나, 내부 미확인 및 공항 소음 영향 가능성 등의 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다. 잠재적 리스크에도 불구하고, 입지 및 교통 여건을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

더블 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하여 서울 주요 도심 및 업무 지구로의 접근성이 우수합니다.

마곡지구 배후 수요: 인근 마곡지구 개발로 인한 직주근접 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2021년 3월 9일에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다 [건물 구조 정보].

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

안정적인 투자 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 명도 부담을 줄여줄 수 있어 안정적인 투자를 가능하게 합니다.

주변 시설 관련 조사 결과, 명확하게 '혐오시설'로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 김포공항 인근 지역에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계