나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9387 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1105호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9387 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1105호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9387 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1105호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 265,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9387 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9387 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1105호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

토지면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

건물면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 물건 상세 정보

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청"이 소재한 지역의 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 활발한 상업지대입니다. 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 환경이 편리합니다.

2.2. 건물 정보

본건은 2020년 8월 24일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 18층 건물 중 제11층 제1105호입니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 시스템 창호로 마감되어 있습니다. 건물 내부는 침실 2개, 거실, 주방, 화장실, 실외기실, 현관 등으로 구성된 오피스텔로 이용 중입니다. 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시스템, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재 경보 및 탐지 설비, 기계식 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 정보

본건 토지는 인접 필지와 비교하여 등고가 평탄한 세장형 토지로, 현재 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로는 약 30m, 남서측으로는 약 4m의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정), 건축선 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특별한 주의사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인 입장에서 명도 관련 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 강서구청을 중심으로 다양한 상업 및 업무시설이 밀집한 지역입니다. 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설 등이 조화를 이루고 있어 유동인구가 풍부하며, 지역 상권이 활성화되어 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용객의 접근성이 뛰어나며, 이는 상업시설 이용 및 임대 수요 측면에서 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

2020년 8월에 준공된 신축 오피스텔로, 현대적인 건축 설계와 내부 시설을 갖추고 있습니다. 18층 건물 중 11층에 위치하여 일조량 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 내부 공간은 침실 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있어 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 주거 환경을 제공합니다. 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 기계식 주차장 등 기본적인 생활 편의 시설이 완비되어 있습니다.

6. 주변 시설 및 혐오시설 조사

주변 시설 조사 결과, 본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 981-3번지 일대는 주로 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있으며, 다수의 오피스텔, 상가, 주택 등이 밀집해 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 및 강서구청이 인근에 있어 교통 및 행정 편의성이 높습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '중요시설물보호지구(공항)', '상대보호구역' 등은 관련 법규에 따른 규제를 의미하는 것으로, 직접적인 혐오시설과는 구별됩니다.

7. 잠재적 리스크

토지이용계획상 여러 법적 제한사항이 존재합니다. 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09) 등의 규제는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 시 제약을 받을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이며, 대항력 포기 조건이 명시된 점은 명도 과정에서 주택도시보증공사 및 임차인과의 최종적인 법적 확인 및 절차 진행이 중요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하고, 주변에 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 기대됩니다. 부동산강제경매 물건으로, 감정가를 바탕으로 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회입니다. 다만, 토지이용계획상의 복합적인 제한 사항과 명도 관련 특이사항은 반드시 사전에 충분히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

우수한 입지: 강서구청 인근의 역세권 상업지역으로 행정, 상업, 교통의 중심지에 해당하여 배후 수요가 풍부합니다.

신축 건물: 2020년 준공된 최신식 건물로, 즉시 입주 또는 임대가 가능하며 유지보수 비용이 적게 듭니다.

안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 상업시설이 밀집한 지역 특성상 1~2인 가구의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

경매를 통한 취득 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 경매 절차의 장점을 활용할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등의 요인으로 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계