나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9388 [1] 서울특별시 금천구 독산동 892-12 한나래 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9388 [1] 서울특별시 금천구 독산동 892-12 한나래 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9388 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 892-12 한나래 제3층 제301호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 268,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9388 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9388 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 892-12 한나래 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 22.19㎡ (약 6.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.82㎡ (약 7.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 부동산 상세 정보

감정평가서 요약:

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 제3층 제301호로, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 세장형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 영남초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 밀집 지역으로 다세대, 다가구 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 것으로 평가됩니다. 북측으로는 약 4미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 고OO이며, 채무자도 동일인입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 점입니다. 이는 해당 임차인이 보증금 반환 채권을 주택도시보증공사(HUG)에 넘기고, 낙찰자에게 대항력을 주장하지 않기로 동의했음을 의미합니다. 이로 인해 낙찰자는 임차인 관련 권리관계를 인수할 부담이 줄어들 수 있으나, 관련 절차 및 서류 확인이 매우 중요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 지역은 다세대 및 다가구 주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들을 위한 생활 상권이 형성되어 있습니다. 영남초등학교 인근이라는 점 또한 주거 지역으로서의 안정성을 더합니다. 소규모 상점, 식당, 학원 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

영남초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 주변에 다세대, 다가구 주택이 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건"입니다. 명확한 조건 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

임대관계가 미상으로, 현재 임차인의 현황이나 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 제한 사항이 있어 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

검색 결과, 과거 서울 금천구 독산동에 학교 쓰레기 소각장을 리모델링하여 문화 공간 '숨결'로 활용한 사례가 있어, 해당 지역이 노후 시설 개선 및 문화 공간 조성 가능성을 내포하고 있음을 알 수 있습니다. 그러나, 일반적인 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 영남초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 고려해볼 만합니다. 그러나 '주택도시보증공사의 대항력 포기조건 매각'이라는 특수한 권리관계가 있어, 이에 대한 면밀한 분석과 사전 조사가 반드시 필요합니다. 임차인의 정확한 상황 파악 및 관련 서류 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 문제를 겪을 수 있습니다. 토지 이용 제한 사항들도 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 교통 편의성을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다.

'대항력 포기조건'으로 인해 명확하게 권리가 정리된다면, 경쟁 입찰 없이 비교적 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

다만, 투자 시에는 반드시 임대차 관계를 명확히 확인하고, 대항력 포기 조건의 법적 효력과 관련된 제반 사항을 전문가와 상의하여 신중하게 접근해야 합니다.

향후 금천구 지역의 개발 가능성과 함께, 본 물건의 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계