나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경440 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상10층 건물 내 제6층 제601호 외 11개호로서,
(사용승인일: 2023.02.07)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔으로 이용중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 (1), (2)는 공히 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경440 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 321,000,000원

토지면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

토지지분: 8.5946㎡ (약 2.6평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.8816㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치합니다.

주위는 상업 및 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물 내 제6층 제601호입니다.

사용승인일은 2023년 2월 7일입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시창호입니다.

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 관련 정보

토지 형상은 가장형으로 업무용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일 2024년 6월 5일. 대항력 없음.

* 임차인 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원. 전입일 2023년 8월 16일, 확정일 2023년 9월 18일. 배당신고일 2025년 4월 16일. 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 수협은행 근저당권 (2023년 2월 24일 접수, 채권총액 3,000,000,000원).

이후 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 본 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,109,904,373원.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동은 주거, 상업, 업무시설이 혼합된 지역입니다.

최근 몇 년간 오피스텔 공급이 꾸준히 이루어지고 있으며, 지역 내 유동인구 또한 일정 수준 유지되고 있습니다.

4.2. 상업/업무 시설 현황

인근에 다수의 근린생활시설, 상업시설 및 업무시설이 분포하여 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

신축 오피스텔로서 최신 트렌드를 반영한 내부 구조 및 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대형마트, 백화점 등의 대규모 편의시설은 직접적으로 나와 있지 않으나, 차량 이동 시 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 판단됩니다.

근린생활시설이 혼재하여 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

5.2. 학군

본건 북측 인근에 화곡초등학교가 위치하고 있어 교육환경 조성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 군사시설 보호구역 등 제한사항이 존재합니다. (예: 수평표면구역, 대공방어협조구역) 이는 향후 건축 또는 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따른 가격 하락 가능성이 존재합니다.

본건의 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 유동화 물건임을 고려할 때 급매물 출현 가능성도 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 오피스텔 공급 물량 증가에 따른 공실 위험 가능성을 염두에 두어야 합니다.

일반적인 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 확인 및 추가적인 조사를 통해 최종 판단이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

전용면적 약 9평으로 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합한 규모입니다.

모든 임차인이 대항력이 없고, 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 이는 채권자의 손실 발생 가능성을 시사하며, 낙찰가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 건축물 (2023년 사용승인)로 내부 상태 및 설비가 우수합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세차익 및 임대수익 동시 기대가 가능합니다.

주변 개발 계획 및 교통 개선 사업 등을 통해 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건물의 오피스텔 시세는 3억 2천만원 ~ 3억 4천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 3억 2,100만원을 기준으로, 적정 입찰가는 2억 8,000만원 ~ 3억 1,000만원 범위로 예상됩니다.

본건의 높은 채권 총액과 신축 건물임을 고려하여, 보수적으로 접근 시 2억 9,000만원 정도의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

입찰 참여 시에는 본건의 시장 가치, 경쟁 입찰자 현황, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.