나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9456 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 소재하는 부동산으로 주위엔 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건중 제5층 제502호로서,
외부: 치장벽돌타일 마감 등,
내부: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호: PL창호 마감 등임.

이용상태

본건 전체 대세대주택(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급,배수 설비, 난방 및 도시가스설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단의 가장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 351-13 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
화곡동 351-14 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
화곡동 351-80 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 351-13번지 더에스에스타운 제5층 제502호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9456 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가액은 279,000,000원입니다.

토지면적은 19.18㎡ (약 5.80평)이며, 건물면적은 19.91㎡ (약 6.02평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

화곡동 351-13, 351-14, 351-80 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

* 최근 매매/임대 정보 분석

최근 2026년 7월에 인근 지역에서 거래된 유사 면적의 다세대주택 정보가 있습니다.

2019년 준공된 '더원' 건물(366-36번지)의 전용면적 19.98㎡(4층)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이 정보는 본건의 시세 파악에 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

* 건축물표제부 요약

건물명: 더에스에스타운

신축 허가일: 2022년 01월 06일

사용승인일: 2022년 06월 24일

구조: 철근콘크리트구조

지상 층수: 5층

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

총 동 연면적: 658.78㎡

대지 면적: 525.33㎡

건축 면적: 240.96㎡

호수: 총 24호 (본건은 502호)

* 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 손명숙 (2022-06-27)

소유권이전: 서민 (2022-10-24, 매매)

강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2025-04-07, 309,000,000원)

주택임차권: 홍민경 (2024-05-17 말소 예정, 309,000,000원)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 까치산역이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 이소희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 있으나, 본 건의 경우 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 금융적 위험은 낮을 수 있습니다. 그러나 법률적 대항력은 존재합니다.

* 주택도시보증공사(홍민경)

보증금: 309,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-21

확정일자: 2022-10-11

배당신고일자: 2024-05-17

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 말소기준권리

서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경9456), 접수일자: 2025-04-07

* 등기부채권 총액

309,000,000원 (주택도시보증공사 채권액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 확인되지 않습니다. (물건명세서 상 지상권개요는 있으나 세부 내용 없음)

4. 상권분석

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자자에게 적합합니다. 최근 유사한 면적(19.98㎡)의 다세대주택이 2026년 7월에 216,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가(279,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 인근 지역의 시세는 해당 거래 사례를 중심으로 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 중 제5층 제502호입니다.

외부 마감은 치장벽돌타일, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 PL창호로 되어 있습니다.

* 건물 이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 급·배수, 난방 및 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 특수물건정보

- 대항력있는 임차인 존재 (이소희, 보증금 0원)

- HUG 인수조건 변경

- 재매각 (이전 경매 절차에서 유찰 또는 취하 등의 사유가 있었음을 시사)

- 공동담보

* 주의사항

- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 (특별매각조건)

- 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (일반적인 10%보다 높음)

* 공부와의 차이

없음

* 기타참고사항

임대관계는 미상임 (이소희 외)

* 주변 혐오시설 정보

본건 소재지 인근(서울특별시 강서구 화곡동 351-13번지)에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인 및 최신 정보 조회가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 감정가는 279,000,000원이지만, 최근 유사 면적 거래 사례(216,000,000원)와 비교 시 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리관계상으로는 말소기준권리(HUG 강제경매)보다 후순위인 임차인(홍민경, 309백만원)의 임차권은 소멸될 예정입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이소희)이 보증금 0원으로 존재하며, '재매각' 및 HUG 관련 특별 매각 조건이 수반되는 점은 주의가 필요합니다. 특히, HUG와의 인수 조건 변경 및 대항력 포기조건은 매수인이 해당 절차를 명확히 이해하고 인수해야 합니다. 보증금 0원 임차인의 대항력으로 인해 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익용으로 적합합니다.

* 서울 강서구 지역에 위치하여 잠재적 가치를 가지고 있습니다.

* (주의사항 및 권리관계 해소 전제 시) 유사 거래 사례 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례가 216,000,000원임을 고려할 때, 권리관계의 복잡성(재매각, HUG 조건, 대항력 있는 임차인) 및 높은 매수신청보증금(최저가의 20%)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

특히, '인수 보증금 합계'가 0원이고 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리는 소멸되므로, 보증금 관련 금전적 부담은 적을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이소희)의 명도 절차 및 HUG 관련 조건 이행 여부가 중요합니다.

최근 거래 사례와 법원에서의 재매각 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 210,000,000원에서 225,000,000원 사이로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와 함께 현장 답사 및 권리관계 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.