나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9456 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9456 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9456
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제502호
• 감정가: 279,000,000원
• 최저가: 279,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9456 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제502호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 279,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9456 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9456 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 19.18㎡ (약 5.80평)

건물면적: 19.91㎡ (약 6.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 서O

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. [cite: provided text]

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다 [cite: provided text]. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 교통 환경이 양호한 편입니다 [cite: provided text]. 까치산역은 2호선과 5호선 환승역으로, 역세권 중심의 항아리형 상권이 형성되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 서O입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 시 주의사항으로는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 조건이 있습니다. 이 조건은 임차인이 해당 물건에 대한 권리를 주장하지 않음을 의미하며, 낙찰자는 임차인 관련 권리관계를 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다. 그러나 정확한 권리관계 확인은 필수입니다.

1.4. 상권분석

까치산역 주변 상권은 2호선 및 5호선 환승역으로서 유동인구가 풍부한 지역입니다. 특히 1, 2번 출구 주변에는 여성의류, 패션잡화, 미용, 식음료 등 여성 고객 대상의 지역밀착형 업종이 발달해 있으며, 3, 4번 출구 주변에는 롯데리아, 편의점 등 대기업 브랜드가 밀집해 있어 역세권 특성이 강하게 나타납니다. 또한, 화곡 시장도 인근에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 전반적으로 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달된 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 화원중학교 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 까치산역(지하철 5호선) 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 편의점, 마트, 병원, 카페 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, '더에스에스타운' 건물 자체에는 엘리베이터가 없다는 후기가 있으며, 일부 오래된 건물 특성상 방음 및 단열에 아쉬움이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기한다는 조건입니다. 이는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 줄여주지만, 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다 [cite: provided text]. 또한, 토지이용계획에 따르면 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다 [cite: provided text]. 특히 공항 관련 구역 지정은 향후 건물 증축이나 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 검색 결과에서 본 물건 주변에 명확한 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장, 교도소 등)은 직접적으로 언급되지 않았습니다. 그러나 혐오시설은 일반적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미치므로, 장래 개발 계획 등을 통해 주변 환경 변화 가능성을 예의주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

서울남부지방법원 2025타경9456 (1) 물건은 까치산역 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 다세대주택입니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리관계가 비교적 명확할 것으로 예상되나, 계약서 내용을 철저히 검토해야 합니다. 주변 상권이 발달해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 공항 관련 구역 지정은 향후 개발 가능성에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 프리미엄:** 지하철 5호선 까치산역 도보 이용 가능한 역세권 입지로, 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

2. **생활 편의성:** 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)과 학교가 인접해 있어 거주 만족도가 높습니다.

3. **명확한 권리관계:** 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 명도 및 권리관계 정리 부담이 적을 수 있습니다.

4. **안정적인 임대 수요:** 발달된 상권 배후에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계