나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9216 [1] 서울특별시 금천구 독산동 880-13 메트로타운 제3층 제305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천문화예술정보학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제305호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 무인택배함, 주차장시설, 보일러에 의한 개별바닥난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9216 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 880-13 메트로타운 제3층 제305호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제305호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 258,000,000원

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

건물면적: 25.41㎡ (약 7.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천문화예술정보학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건은 동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2025.03.20. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑구 3번) 입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (박세원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 박 (전입 2021-05-25, 확정 2021-04-30)

* 보증금: 279,000,000원

* 특이사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 '말소: 인수'로 명확히 확인됨)

* 인수 보증금: 실질적으로 임차인의 보증금 279,000,000원 중 배당받지 못한 금액 전액이 인수될 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 배당 절차에 따라 달라질 수 있으므로, 전체 보증금을 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 채권 총액: 279,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 채권액)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

* 다만, 대규모 상업시설 이용을 위해서는 별도의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설:

* 교육시설: 금천문화예술정보학교 서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 1호선 독산역, 금천구청역 이용 가능 (대중교통 이용 필요).

* 생활편의: 주변에 마트, 편의점, 관공서(금천구청, 금천경찰서) 등이 비교적 가까이 위치해 있습니다.

* 녹지/휴식: 독산3동 근린공원, 독산1동 문화공원 등 이용 가능합니다.

* 건축물 정보 (메트로타운):

* 준공일: 2021년 1월 8일

* 구조: 철근콘크리트

* 규모: 지하 0층, 지상 5층 (본건은 3층)

* 세대수: 총 17세대

* 주차: 옥내 3대, 옥외 7대 (총 10대)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크로, 임차인의 보증금 279,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 현재 채권액과 임차인 보증금이 동일하여 배당 상황에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

* 감정가 대비 높은 임차인 보증금: 감정가(258,000,000원)보다 인수해야 할 임차인 보증금(279,000,000원)이 높아, 낙찰가와 관계없이 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축분뇨법, 공항시설법, 군사기지법 등 다수의 법률에 따른 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 면적은 전용 약 7.69평입니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 279,000,000원 인수 문제입니다. 이 금액은 감정가보다 높으므로, 투자자는 낙찰가 외에 추가로 인수해야 하는 보증금액을 반드시 고려해야 합니다.

* 권리관계상 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수하는 구조입니다.

* 낮은 시세 대비 높은 감정가와 보증금 부담으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준공연도가 2021년으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 1인 가구 또는 소형 주택 투자처로서 고려될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 교통망 개선 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 인근 유사 면적(29.87㎡)의 2023년 준공 다세대주택이 2026년 5월 325,000,000원 (평당 약 1,090만원)에 거래되었습니다.

* 본건 면적(25.41㎡, 약 7.69평)을 기준으로 유사 시세를 적용하면, 건물 자체의 시장 가치는 약 8,400만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 및 인수 보증금 고려:

* 본건의 감정가는 258,000,000원으로, 추정 시장 가치보다 현저히 높습니다.

* 가장 큰 부담은 대항력 있는 임차인의 보증금 279,000,000원 인수 가능성입니다.

* 따라서, 총 투입 비용이 인수 보증금을 포함하여 감정가 또는 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 예상 입찰가:

* '인수 보증금'을 제외한 순수 '입찰가' 자체는, 본건의 감정가(258,000,000원)와 추정 시장 가치(약 8,400만원)를 고려할 때, 보수적으로 접근해야 합니다.

* 감정가보다는 낮은 수준에서, 시장 가치를 반영하여 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 주의: 이 입찰가는 실제 매수 시 발생하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)과는 별개로 산정된 금액입니다. 최종적인 총 투입 비용은 279,000,000원 이상이 될 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.