나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9321 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 360-3 해솔벨리 제6층 제601호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9321 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 360-3 해솔벨리 제6층 제601호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9321 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 360-3 해솔벨리 제6층 제601호 | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 260,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9321 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9321 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 360-3 해솔벨리 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 325,000,000원

토지면적: 20.76㎡ (약 6.28평)

토지 지분율: 2076.0000000000005

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

건물 지분율: 2754

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울월정초등학교"가 남측 인근에 소재하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 그리고 근린생활시설들이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 까치산역을 중심으로 형성된 상권으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 송OO에 대해 주OOOOOOO이 신청한 부동산 강제경매 사건입니다. 경매 진행 시 가장 중요한 사항은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 매수인으로 하여금 임차인으로부터 발생할 수 있는 권리 부담(명도 저항 등)을 인수하지 않도록 하는 조건으로, 해당 조건이 법적으로 명확히 이행될 경우 매수인의 권리 인수 부담이 최소화될 수 있습니다. 다만, 이 조건의 정확한 내용과 효력은 반드시 법원 서류 및 등기사항전부증명서를 통해 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 있는 곳입니다. 주변에 소규모 근린생활시설들이 분포하여 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 제공하고 있습니다. 더불어 화곡동은 서울시의 도시재생 및 주거 환경 개선 사업이 진행되고 있는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 및 상권 활성화의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

건축구조는 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제6층 제601호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 현재 기준시점에서는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다. 또한, 승강기 및 CCTV 설비가 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근 서울월정초등학교가 가까워 자녀 교육 환경이 우수하며, 까치산역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 출퇴근도 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 본건은 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음이나 관련 규제 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(고도 77-257m 제한) 등에 포함되어 있어 건축이나 사용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 임차인 관련 권리분석에서는 대항력 포기 조건의 법적 유효성을 반드시 확인하여 명도 관련 리스크를 사전에 차단해야 합니다. 주변에 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수처리장 등)은 현재까지 파악되지 않았으나, 공항 관련 구역 지정으로 인한 소음 등은 간접적인 환경 영향이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(까치산역) 및 초등학교 인근에 위치한 다세대주택입니다. 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있으며, 감정가 3억 2,500만원은 본 물건의 입지 및 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 대항력 포기 조건은 매수인의 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소이나, 관련 법적 검토가 필수적입니다. 공항 보호구역 등의 제한 사항은 향후 재산권 행사 또는 가치 변동에 영향을 줄 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

까치산역(5호선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서울월정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 자녀를 둔 가구의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

화곡동 일대의 도시 개발 및 재건축 기대감은 장기적인 투자 가치 상승을 기대하게 합니다.

임차인과의 복잡한 권리관계를 해소할 수 있는 대항력 포기 조건은 권리 분석을 통해 명확히 한다면 투자 위험을 낮출 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계