나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9215 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제7층 제703호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9215 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9215 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제7층 제703호 | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 253,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9215 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9215 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제7층 제703호

용도: 오피스텔

감정가: 317,000,000원

토지면적: 9.33㎡ (약 2.82평)

토지 지분율: 932.5400000000002 %

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 지분율: 2996

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에는 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

1.1. 3.권리분석

경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 박OO이며, 채무자 역시 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수하는 권리가 없을 수 있으나, 정확한 대항력 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.1. 4.건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하2층, 지상9층 건물 중 제7층 제703호이며, 사용승인일은 2021년 3월 8일입니다.

건물 외벽은 인조석 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 PVC 창호 마감 등입니다.

내부 이용 상태는 오피스텔로, 침실 2개, 거실/주방, 화장실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비로는 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 화재경보 및 탐지 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 업무시설의 부지로 이용 중입니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2회), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이 관련), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

각 제한사항에 대한 자세한 내용은 관련 부서에 문의하여 확인이 필요합니다.

1.1. 6.기타 참고사항

임대관계는 현재 미상입니다.

1.1. 7.상권분석

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 서울화곡초등학교를 중심으로 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에는 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 함께 근린상가 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

교통망으로는 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 용이하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있어 접근성 또한 양호한 편입니다.

지역 내 상권은 꾸준히 활성화되어 있으며, 다양한 편의시설과 상업시설을 이용할 수 있습니다.

1.1. 8.생활정보

본건 주변에는 서울화곡초등학교가 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

교통의 요지인 화곡역(5호선)과 풍부한 노선버스를 통해 서울 각지로의 이동이 수월합니다.

단지 인근 및 주변 지역에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 편리합니다.

1.1. 9.잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 매수인은 명도 가능성과 관련 비용을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 등 특수 목적에 따른 제한사항들이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

또한, 가축사육제한구역에 대한 상세 내용을 확인하여 해당 토지 이용에 영향을 미치는지 살펴보아야 합니다.

임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 공실의 가능성 또는 임대차 조건 협상에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.1. 10.종합 의견

본 물건은 2021년 3월에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건물 자체의 상태는 매우 양호할 것으로 판단됩니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있으며, 주변이 주거 및 상업시설이 혼재된 지역이라 생활 편의성이 높습니다.

강서구 지역은 지속적인 도시 개발과 함께 투자 가치가 꾸준히 상승하고 있는 곳으로, 본 건 또한 이러한 지역적 이점을 공유할 것으로 기대됩니다.

다만, 임차인 관련 주의사항 및 복잡한 토지이용계획상 제약 사항들을 면밀히 파악하고, 권리관계를 명확히 하는 작업이 선행되어야 합니다. 이러한 부분들을 철저히 분석한다면 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.1. 11.투자 포인트

최근 신축된 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

지하철 5호선 화곡역이라는 탁월한 역세권 입지는 높은 환금성을 보장하며, 향후 매매 시에도 유리한 조건으로 작용할 것입니다.

강서구 지역의 성장 잠재력과 개발 계획 등을 고려할 때, 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있습니다.

권리 분석 및 명도 관련 리스크를 명확히 관리하고, 현장 방문을 통해 건물 상태와 주변 시세를 정확히 파악한다면, 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

법원 정보

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