나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경466 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-316 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경466 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-316 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매3계 2025타경466 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-316 제4층 제401호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경466 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경466 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-316 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

건물면적: 63.49㎡ (약 19.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 없음

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울화일초등학교' 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계나 숨겨진 채권, 인수해야 할 권리 등이 있는지 상세히 파악하기 어렵습니다. '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 동일 물건에 대한 경매 절차가 여러 개 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 복잡성을 더할 수 있으므로, 반드시 전문가를 통해 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 서울 강서 지역의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접한 복합 상권입니다. 특히 화곡역 주변은 지하철 5호선 개통 이후 교통의 중심지로 부상하며 배후 세대가 집중되어 유동인구가 증가하였습니다. 다양한 업종이 혼재되어 있으며, 주택가와 가까워 지역 밀착형 업종이 발달해 있습니다. 다만, 최근 경기 침체의 영향으로 상권 내 일부 사업자들은 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 차량 접근이 용이하고, 인근 버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 서울화일초등학교가 위치해 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 '중복사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 동시에 또는 순차적으로 진행될 수 있음을 의미합니다. 이 경우, 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 법원 기록을 면밀히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>: 김포공항과 인접하여 항공기 안전 운항 및 공항 시설 보호를 위한 제한이 있을 수 있습니다. 이는 건축물의 높이 제한이나 건축 행위에 대한 제약으로 이어질 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>: 군사 시설 보호를 위한 고도 제한이 적용될 수 있습니다.

* 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>: 학교 인근 지역으로 교육 환경 보호를 위한 규제가 적용될 수 있으며, 정확한 내용은 교육청에 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 관한 제한이 있습니다.

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>: 수도권 내 과밀 억제를 위한 일반적인 개발 제한 사항이 적용됩니다.

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 임차인과의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

혐오시설: 현재 파악된 바로는 해당 주소지 주변에 직접적으로 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 주변 지역은 도시지역 내 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 향후 개발이나 주변 환경 변화에 따른 변동 가능성은 항상 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 도심 접근성과 생활 편의성을 갖춘 입지입니다. 서울화일초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 무난한 편입니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항과 다양한 토지이용계획상의 제한사항들이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 복합적인 요인들을 신중하게 검토하고, 철저한 사전 조사를 통해 위험 요소를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

더블역세권(5호선 화곡역) 인근의 입지적 장점을 활용할 수 있습니다. 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 건물 면적을 확보하고 있습니다. 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차적 복잡성, 공항 및 군사 관련 보호지구, 교육환경 보호구역 등 다수의 토지이용계획상 제한사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 전 전문가와 함께 권리관계 및 법적 제한 사항을 상세히 분석하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계