나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9027 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제8층 제803호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9027 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9027 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제8층 제803호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9027 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9027 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-76 더플러스 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 304,000,000원

토지면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

건물면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 11월 18일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡본동주민센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 비교적 원거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자의 신청에 따른 부동산강제경매 사건입니다.

소유자와 채무자는 동일인(김OO)입니다.

매각 조건에 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 존재할 가능성이 높으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

하지만, 감정평가서상 "임대관계는 미상"으로 기재되어 있어 실제 임차인의 현황 및 대항력 포기 조건의 이행 여부에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 권리 관계가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 서울 강서구 화곡동의 일반상업지역에 속해 있습니다.

주변에 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 활동과 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

지하철 5호선 화곡역까지 거리가 다소 있는 편으로, 역세권 상권의 직접적인 이점보다는 지역 자체의 근린 상권 특성을 가집니다.

업무시설(오피스텔)로서 지역 내 직장인이나 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 2019년 11월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(사용승인 후 약 6년 경과)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 8층에 위치하며, 석재붙임 외벽, 벽지도배 및 타일 내벽, 하이샷시 창호 등 일반적인 오피스텔의 마감 수준을 갖추고 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스 개별난방 시설 등 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

인접 도로 상태도 양호하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 임대 관계가 불분명하다는 것입니다. "대항력 포기조건"이 명시되어 있으나, 실제 임차인의 존재 여부, 권리관계, 그리고 해당 조건이 매각 절차 상 원만히 이행되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 군사기지 보호구역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 현 상태의 건물 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.)

화곡동 일대는 다세대 주택 밀집 지역으로, 주차 공간 확보의 어려움이나 특정 시간대 교통 혼잡 등의 불편함이 있을 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 물건의 바로 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 일반상업지역에 위치하여 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 내부 시설 또한 잘 갖추어져 있어 거주 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

그러나 임대 관계의 불확실성과 대항력 포기 조건의 이행 여부가 본건의 가장 큰 변수이자 리스크 요인입니다. 이 부분이 명확하게 해소되지 않는다면, 투자 또는 매입 결정에 신중을 기해야 합니다.

화곡역과의 다소 먼 거리는 대중교통 접근성에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

지역 내 상업 및 주거시설 혼재로 인한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

"임차인 대항력 포기조건"이 원활하게 이행될 경우, 권리 관계가 명확해져 매수인의 부담이 줄어들 수 있습니다. (단, 철저한 사전 조사 필수)

향후 지역 개발 계획이나 교통망 개선 시 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계