나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8986 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8986 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8986 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제5층 제502호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8986 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8986 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

건물 면적: 21.48㎡ (약 6.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 유O

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 08월 05일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 인근에 개웅중학교가 동측에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 가능한 거리에 지하철역이 있다면 교통 접근성이 더욱 향상될 것으로 예상됩니다. 주변에는 코리아마트, GS25 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 현재까지 조사된 정보상으로는 대상 물건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로 진행되고 있습니다. 소유자이자 채무자는 유O이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 큰 특징은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 임차인이 새로운 매수인에게 자신의 임대차 권리를 주장하지 않기로 동의하는 조건으로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 줄여줄 수 있습니다. 다만, 해당 포기 조건의 법적 효력과 구체적인 내용을 매각물건명세서 등을 통해 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 아파트, 연립주택 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 어우러진 주거 밀집 지역입니다. 이러한 환경은 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 지역 상권의 특성을 나타냅니다. 인근 개웅중학교의 존재는 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권의 수요를 형성할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 편의점, 마트 등의 근린 상업시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건축물은 2021년 8월 5일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 외벽은 외장석재 및 치장벽돌로 마감되었으며, 창호는 새시로 시공되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 편의를 제공합니다. 비교적 신축 건물에 해당하여 내부 시설의 노후도가 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다. 토지 거래 계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있으나, 이는 도로에 한정된 규제이므로 주택의 이용에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 비록 포기 조건이 명시되어 있으나, 실제 임차인의 권리 관계 및 법적 검토는 철저히 이루어져야 합니다. 매각물건명세서, 현황조사서 등을 통해 임차인의 정확한 점유 관계, 보증금, 대항력 유무 및 포기 조건의 구체적인 내용을 파악하고, 필요하다면 법률 전문가의 자문을 받는 것이 안전합니다. 또한, 토지이용계획 상 명시된 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항은 향후 재건축이나 개발 시 고려될 수 있는 요소입니다.

8. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 본 건은 비교적 신축된 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 개웅중학교와 인접한 주거 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공하며, 건물 자체의 연식 또한 짧아 즉각적인 큰 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다. 관건은 임차인의 대항력 포기 조건으로, 이 부분이 명확하게 해결된다면 권리 관계가 비교적 깔끔한 물건이 될 수 있습니다. 해당 조건에 대한 면밀한 확인이 선행된다면, 서울시 내에서 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 명도 리스크가 상대적으로 낮을 가능성이 있습니다(정확한 확인 필수).

서울시 구로구라는 지리적 이점을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계