나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8906 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제904호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8906 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경8906 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제904호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8906 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 상세 정보

1.2. 1.입지조건

본 물건은 지하철 2·5호선 까치산역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 지하철역과 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 2.건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제904호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 하이새시 재질입니다. 현재 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용 중에 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 3.토지 현황

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 4.권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자 겸 채무자인 최OO의 재산에 대해 채권자인 주OOOOOOO가 신청한 경매입니다. 가장 중요한 권리관계 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 임차인의 권리가 포기되는 조건으로 매각이 진행되므로, 임차인의 권리관계 및 주택도시보증공사와의 관계를 철저히 확인해야 합니다.

1.2. 5.상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 주거시설과 상업시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 지하철역과 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호하며, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 수요가 뒷받침될 수 있습니다. 다만, 자세한 상권 분석을 위해서는 주변 시세 및 공실률 등을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

1.2. 6.생활 정보

건물 내에는 기본적인 생활을 위한 위생, 난방, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 기계식 주차장 설비도 이용 가능합니다. 오피스텔로 현재 이용 중이라는 점에서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 환경을 제공합니다.

1.2. 7.잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건'입니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않거나, 임차인과의 관계에서 법적 분쟁이 발생할 경우 매수인이 예상치 못한 부담을 떠안을 수 있습니다. 또한, 공항 관련 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 건축 또는 이용상의 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 8.투자 포인트

까치산역 역세권이라는 입지적 장점과 함께, 향후 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 본건의 경우, 복잡한 권리관계(임차인, HUG 관련)를 명확히 해소한다면 안정적인 투자 상품이 될 수 있습니다.

1.2. 9.종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 '임차인의 대항력 포기조건'이라는 매우 중요하고 복잡한 권리사항이 매각 조건에 포함되어 있어, 이 부분에 대한 철저한 법률 검토 및 이해가 필수적입니다. 권리관계 문제가 명확히 해결된다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계